中华人民共和国物权法（续）

第十二章 建设用地使用权 

    第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 

    第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 

    第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 

    工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 

    严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 

    第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 

    建设用地使用权出让合同一般包括下列条款： 

    （一）当事人的名称和住所； 

    （二）土地界址、面积等； 

    （三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； 

    （四）土地用途； 

    （五）使用期限； 

    （六）出让金等费用及其支付方式； 

    （七）解决争议的方法。 

    第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 

    第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 

    第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。 

    第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 

    第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 

    第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 

    第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。 

    第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 

    第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 

    第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 

    第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 

    非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 

    第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。 

    第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。 

第十三章 宅基地使用权 

    第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 

    第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 

    第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。 

    第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第十四章 地役权

    第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产?以提高自己的不动产的效益。 

    前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 

    第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。 

    地役权合同一般包括下列条款： 

    （一）当事人的姓名或者名称和住所； 

    （二）供役地和需役地的位置； 

    （三）利用目的和方法； 

    （四）利用期限； 

    （五）费用及其支付方式； 

    （六）解决争议的方法。 

    第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 

    第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。 

    第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。 

    第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 

    第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 

    第一百六十三条　土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 

    第一百六十四条　地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 

    第一百六十五条　地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 

    第一百六十六条　需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 

    第一百六十七条　供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 

    第一百六十八条　地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭： 

    （一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； 

    （二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。 

    第一百六十九条　已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 

第四编　担保物权 

第十五章　一般规定 

    第一百七十条　担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 

    第一百七十一条　债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。 

    第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。 

    第一百七十二条　设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。 

    担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 

    第一百七十三条　担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 

    第一百七十四条　担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 

    第一百七十五条　第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。 

    第一百七十六条　被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 

    第一百七十七条　有下列情形之一的，担保物权消灭： 

    （一）主债权消灭； 

    （二）担保物权实现； 

    （三）债权人放弃担保物权； 

    （四）法律规定担保物权消灭的其他情形。 

    第一百七十八条　担保法与本法的规定不一致的，适用本法。

第十六章 抵押权 

    第一节 一般抵押权 

    第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 

    前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 

    第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： 

    （一）建筑物和其他土地附着物； 

    （二）建设用地使用权； 

    （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 

    （四）生产设备、原材料、半成品、产品； 

    （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； 

    （六）交通运输工具； 

    （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 

    抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 

    第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。 

    第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 

    抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 

    第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 

    第一百八十四条下列财产不得抵押： 

    （一）土地所有权； 

    （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； 

    （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 

    （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； 

    （五）依法被查封、扣押、监管的财产； 

    （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 

    第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 

    抵押合同一般包括下列条款： 

    （一）被担保债权的种类和数额； 

    （二）债务人履行债务的期限； 

    （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； 

    （四）担保的范围。 

    第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 

    第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 

    第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 

    第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 

    依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。 

    第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 

    第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 

    抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 

    第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 

    第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。 

    第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。 

    债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 

    第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 

    抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 

    抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 

    第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定： 

    （一）债务履行期届满，债权未实现； 

    （二）抵押人被宣告破产或者被撤销； 

    （三）当事人约定的实现抵押权的情形； 

    （四）严重影响债权实现的其他情形。 

    第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。 

    前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。 

    第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 

    第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： 

    （一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； 

    （二）抵押权已登记的先于未登记的受偿； 

    （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 

    第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 

    第二百零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。 

    第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

    第二节　最高额抵押权 

    第二百零三条　为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 

    最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 

    第二百零四条　最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。 

    第二百零五条　最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。 

    第二百零六条　有下列情形之一的，抵押权人的债权确定： 

    （一）约定的债权确定期间届满； 

    （二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权； 

    （三）新的债权不可能发生； 

    （四）抵押财产被查封、扣押； 

    （五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销； 

    （六）法律规定债权确定的其他情形。 

    第二百零七条　最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。 

第十七章　质权 

    第一节　动产质权 

    第二百零八条　为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。 

    前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。 

    第二百零九条　法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。 

    第二百一十条　设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。 

    质权合同一般包括下列条款： 

    （一）被担保债权的种类和数额； 

    （二）债务人履行债务的期限； 

    （三）质押财产的名称、数量、质量、状况； 

    （四）担保的范围； 

    （五）质押财产交付的时间。 

    第二百一十一条　质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。 

    第二百一十二条　质权自出质人交付质押财产时设立。 

    第二百一十三条　质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。 

    前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。 

    第二百一十四条　质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。 

    第二百一十五条　质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。 

    质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。 

    第二百一十六条　因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供