【羊晚沙龙】06年第2期新闻报道

老城居民，你家欢迎物管吗？

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作者：张秀钦　邓伟东   来源：羊城晚报/金羊网   发布时间：2006年2月23日 

 

 

    2008年政府决定老城区要全面引入物管，居民支出会增大？推广难度大？

   

    日前，在由本报与广州市物管协会共同主办的“广州旧城小区物业管理研讨会”上，广州市国土房管局物业处相关负责人透露，广州市政府计划在2008年实现专业物管基本覆盖老城住宅。据介绍，越秀区是老城区物业管理推广比较好的区，其覆盖率达到80%左右，也就是说，物管在未来的两年多时间还要覆盖老城区20%的区域。 

   

    广州市农林街相关负责人表示，从已经进驻物业管理公司的小区来看，会使老城小区的治安案发率下降、环境卫生得到大幅提高。广州市物业管理协会、广州市部分物业管理公司负责人同时也表示，老城区物管推广难度比较大，主要就是物管收费问题，因为物管费低、收费率不高，所以不少物管因为亏本而撤出老城区物业。 

   

    好处：治安案发率大幅下降 

   

    广州市越秀区广卫街办事处相关负责人说，该街道办事处辖下的都府小区从2001年开始引入物业管理，刚开始有物管进驻的时候，很多业主都不理解，后来随着小区引进物业管理效果的显现，不单该小区的业主满意，其它一些小区的业主也提议要引入物管。 

   

    据介绍，老城区引进物管第一个效果就是治安案发率的下降，都府小区因为位于北京路、东风路、中央公园等附近，人流量非常大。在没有引进物管前，一般一个月会有2起治安案发事件，在一些案发比较频繁的月份，甚至会达到五六起。自从引入物管之后，不单治安案发率基本为零，在很多时候，该小区的保安还协助其它小区抓小偷等。 

   

    有街道办事处相关负责人表示，在一些没有物管的小区，会有不少强卖强买的装修公司，如果某些业主要进行装修，就必须由他们自己的公司或者指定的公司进行装修，至于业主自己请的装修公司，往往难以进入现场装修。当然，这些强卖强买的装修公司服务态度差、价格高。而在有物管公司的小区里，基本上不会出现这种情况。 

   

    据了解，物业管理公司的进驻，因为有专门的人员负责小区的卫生等，所以小区内的环境卫生会得到改善，甚至一些绿化等也有改善。 

   

难处：居民支出增加

   

    研讨会上，有物业管理公司相关负责人表示，在老城区居民分为三种情况，一种是单位的居民，这些居民的多数管理费用由单位包；另一种老城区的传统居民，其物业管理费用多由市政掏，比如道路路灯的维修及日常电费，周边绿化的保养和维护等；第三种是商品房小区的居民，所有的物管费用由自己付。所以，将老城区所有居民变为小区居民，无疑就产生可能会增加很多居民支出的疑虑，因此导致部分老城区居民抗拒专业物管公司的进驻。 

   

    广州中信厚德物业管理有限公司总经理谢中华说，因为老城区设备、设施旧，维修费用高，加上可创收的项目非常少，如果物业管理公司进驻老城区小区，保本点应该是面积1万平方米的小区，管理费应该达到0.5元/平方米，收费率达到90%以上。从目前老城区的住房多在70平方米左右来计算，也就是一户居民一个月要多付管理费35元左右，对于失业人群多、特困户多的老城区居民来说，也是一笔不小的支出。 

   

    因为部分居民思想上抗拒物业管理公司、部分居民有支付能力的困难，所以很多进驻老城区的物业管理公司的管理费收费率都不高，农林街办事处相关负责人表示，农林上路小区第一个的管理费缴交率只有20%，后来因为物业管理公司的服务水平得到业主们的肯定，缴交率才逐渐提高到40%，然后达到七八成。普遍来说，老城区小区的管理费缴交率都只有五六成。 

   

    据了解，很多老城区物业管理公司因为收费率不足，加上维修设备、设施等支出高，亏损公司面积大，不少公司在进驻半年后亏损2万多元，导致公司退出。这也使老城区推广物业管理带来了难度。

   

    成功经验： 

   

    街道居委先介入 物管公司随后上 

   

    据广卫街办事处相关负责人介绍，该街道辖内有89个小区，其中有42个小区实行了物业管理，主要的经验就是要单项物业管理先行。 

   

    据介绍，广卫街因为地形复杂，往来的人流量大，日常发案率较高，所以治安管理的难度大。于是，该街道就先从治安方面入手，组织由失业人员组成治安队进行巡逻，日后每户收取20元/户的费用。由于这项措施效果比较明显，居民都比较欢迎。而且居民方面觉得这是政府方面的工作，所以比较支持，第一次收缴率就达到了65%。其实，该费用要是加上每月固定要交的15元清洁费，其总和已经和目前多数已经实施了物管的小区每月每户缴交的35元管理费相差不大，所以当专业物业管理公司进驻的时候，居民相对会容易接受。 

   

    与会者建议： 

   

    1、政府扶持要到位 

   

    广州市开物物业管理有限公司懂事长叶泗水表示，他们公司所进驻的某小区将围蔽打开，实行开放式管理，使保安人员从原来的三四十人增加到五六十人，当初政府曾答应说补贴2万元给物管公司，后来只有1.5万元，给物管公司的经营成本带来困难，以后希望相关部分的补贴不要缩水。 

   

    2、减免费直接划拨给物管公司 

   

    广州市民政局相关负责人表示，没有专业物业管理公司，双困户的清洁费、治保费等可减免，但是如果物业管理公司进驻，物管公司就要收取这部分费用。相关部门对于居民可减免面的费用，应该直接把政府补贴的这笔费用交给物管公司，不应交给居民再由居民交给物管公司。 

   

    3、给予物管公司税收优惠 

   

    农林街办事处相关负责人表示，对于进入老城区物管，应根据其和一些新商品房的不同特点，实施不同的税率给予优惠。 

   

    4、给予创收项目支持 

   

    有街道办事处相关负责人说，物业公司进驻老城区物业要保本甚至盈利而又不增加居民负担，就要多搞创收项目，政府的有关部门应该给予一定的支持，比如在一些条件允许的路段增加停车场等。 

   

    部分与会人员精彩言论回放： 

   

    广州市国土房管局物业处处长杨承志：广州市旧城区引入物管，主要在于街道，凡是物管搞得好的旧城区，都是对物管重视的街道。 

   

    广州市国土房管局物业处正处级调研员吴扬：老城区引入物业管理要达到“双赢”，市民要从中得到实惠，物管公司要盈利。 

   

    广州市国土房管局物业处副处长熊启林：之前，广州有个楼盘物管公司和业主发生了纠纷，小区业主抗交物管费，后来《羊城晚报》对事件进行了报道，不少业主得知纠纷的实情后，纷纷主动向物管公司缴纳了物管费。《羊城晚报》在创建和谐社区方面的确做了不少工作。 

   

    广东省物业管理协会秘书长郭辉星：物业管理公司要进入老城区物业，要进行充分的调研，不要随便进入，进入后就不能轻易撤出。 

   

    越秀区国土房管局物业科科长麦慧民：旧城区物管是先天不足，后天又营养不良，物业破旧，车位等配套不足。 

   

    农林街办事处相关负责人：老城区居民也欢迎专业物管的进驻，不过不愿意为此支付管理费，虽然多数小区只是0.45元/平方米的管理费，但因为没有交管理费的习惯，所以对交管理费有抵触。 

   

    广州市越盛物业管理有限公司总经理钟锦开：老城区因为旧建筑比较多，街道狭窄，并且多为开放式管理，需要的管理人员比较多，支出的费用也比较高。 

   

    广卫街办事处相关负责人：物管公司进驻小区，第一个好处就是治安案发率下降。