《关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》政策解读

查看政策原文：关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知（穗建物业〔2019〕640号）

 

一、制定文件的背景、依据、目标和任务

（一）背景。为全面加强业主组织建设工作，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和基层政权社会治理作用，发挥党员在物业小区业主组织中的先锋模范作用，依据有关法律法规和文件精神，结合我市物业管理工作实际和扫黑除恶专项斗争中发现的问题，市住房城乡建设局、市委组织部、市委政法委联合印发了。现就相关情况说明如下：

（二）依据。党的十九大报告、《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》、中央扫黑除恶相关文件、《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理暂行办法》等。

（三）目标和任务。维护业主和物业企业的合法权益，推动符合条件的小区成立党组织，以基层政权主动介入的方式，大力推动党员业主依法当选业委会委员，以党员的先锋模范作用，带动小区和谐稳定，落实社会主义核心价值观，营造共建共治共享社会治理格局，有必要制定本通知。

二、主要内容

《通知》针对近年来我市业主组织建设工作存在的现实问题明确了相关处理措施。具体体现在以下几个方面：

（一）突出党组织领导作用。

按照党的十九大报告关于坚持党对一切工作的领导，并加强基层组织建设的要求。选举业委会、选聘或解聘物业企业需“双过半”业主表决同意，而业主“一户一票”投票表决过程是矛盾最为集中的，必须要坚持党的领导。《通知》第24项任务明确：坚持和加强党的领导，把党的建设贯穿于物业小区产生筹备组业主代表、选举业委会委员、选聘或者解聘物业企业等方面。街镇党（工）委负责统筹协调，通过鼓励党员在社区亮明身份、鼓励和支持业主党员报名参选筹备组业主代表和业委会委员候选人、动员引导群众业主投票支持党员业主当选筹备组业主代表和业主委员会委员、支持符合条件的小区成立党组织等措施，充分发挥基层党组织和党员干部在业主组织活动中的作用，提高业主组织的履职能力和自律水平。（此项工作由市委组织部牵头，各区委组织部负责，街（镇）、市（区）房管部门、市（区）民政部门等单位配合）”

（二）依法加强行政指导和监督。

在现有物业管理法律法规框架内，《通知》针对业主组织建设的6个关键节点，《通知》第1项至第23项制定了具体措施。将涉及业主组织建设的现有法律法规进行归纳细化，极大克服了法条生硬难以落地问题，具有很强的操作性。具体包括：

1．正确指导划定物业管理区域，明确物业管理权利边界。划定物业管理区域是实施物业管理，选举业委会的法定前提。按照《广东省物业管理条例》的有关规定，住宅小区物业管理区域范围，原则上就是物业建设用地规划许可证确定的红线图范围。区住房建设部门要及时督促建设单位、物业企业合理划定物业管理区域，履行区域备案义务。

2．加强对筹备组指导、协助和监督，规范筹备首成立次业主大会行为。街（镇）要对筹备组业主代表资格条件进行把关，对于推荐的筹备组业主代表不符合规定资格条件或者伪造业主签名推荐的，可以取消其参加筹备组的资格；鼓励和支持业主党员报名参选筹备组业主代表；提倡筹备组中街（镇）代表或党员业主担任筹备组组长；对于建设单位、物业企业未向街（镇）提供业主清册等资料的违规行为，区住房建设部门要依法查处。

3．规范业主大会表决过程，确保业主行使表决权利。一是筹备组或业委会应当通过微信群、公众号等有效方式向全体业主公开信息，征集业主意见。二是业主大会会议表决应当首先采用电子投票方式，确保投票结果真实可信，区住房建设部门要加快建立辖区内住宅小区电子投票数据库，对于成立筹备组或业主大会拟选聘、解聘物业企业的住宅小区，要优先建立电子投票数据库。三是对于业主大会表决过程的异议或纠纷，街（镇）会同区住房建设部门要按照异议程序妥善处理。

4．规范业委会委员资格，监督业委会依法履行职责。对于业委会不依法取消不符合业委会委员资格条件委员的，街（镇）会同区住房建设部门要认真核实，取消不符合资格条件的委员。对于业委会未按照规定履行职责的，街（镇）应当责令其限期改正，并通告全体业主公告。街（镇）对于党员业主报名参加业委会的，要发动业主群众投票支持，使得党员业主顺利当选业委会委员。

5．规范业主自行管理，明确有关安全责任。街（镇）会同区住房建设部门应当对业主自行管理物业的方式加强指导和监督。要求业委会规范制定业主自行管理方案，并在方案中明确安全生产、消防安全、经营管理等责任。

6．加强物业管理权移交监管工作，维护业主、企业合法权益。业主大会依法选聘新物业企业的，业委会应当及时与原物业企业协商物业管理权移交事宜；协商不成的，可以向街（镇）申请调解，业委会、新物业企业不得强行接管物业管理区域。对原物业企业违反规定拒不退出物业管理区域的，由区住房建设部门依法查处。

（三）加强基层行政监管工作。

针对小区物业管理纠纷多的特点，《通知》第25、26、28项明确街（镇）、住房建设部门、司法部门等相关单位，要进一步加强和充实行政监管工作：一是加强调解纠纷力度。对筹备成立业主大会、召开业主大会会议过程中发生的纠纷，采取人民调解、行政调解、司法调解等多项措施化解纠纷，维护小区和谐稳定。二是加强行政执法力度。区住房建设部门、街（镇）应当对建设单位、物业企业不履行支持、协助义务和侵占业主合法权益的违规行为要重点查处；对筹备组、业主大会、业委会作出的决定违反《广州市物业管理暂行办法》及有关法律、法规的，要及时责令其限期改正或者撤销其决定。对在筹备成立业主大会、召开业主大会期间，发生恐吓、聚众闹事、暴力伤害等严重扰乱公共秩序行为的，街（镇）要及时向区政法委、区扫黑除恶办、区公安局报告，公安派出所要及时依法采取有效措施予以制止和处理。三是充实基层行政监管力量。各区政府要进一步明确区住房建设部门、街（镇）的物业管理行政职能，区住房建设部门要设置专职物业管理科室，配置必要的公务人员；街（镇）应当将辖区内物业管理工作纳入社会事务管理，配备1－3名物业管理专职工作人员。业委会选举是一个复杂的过程，为了减轻街（镇）工作强度，又能达到强化指导监督的目的，街（镇）可以采用购买社会工作服务的方式达成。

（四）加强监督考评。

为贯彻落实本《通知》，第30项任务明确市委政法委牵头，市住房城乡建设局具体负责对落实本实施意见的情况开展全市性检查、督查，检查结果纳入市对各区综治工作（平安建设）考评。各区政府要细化属地物业管理工作各项制度，完善对住宅小区物业管理工作的考核激励惩戒措施。建立以问题及时发现和快速处置为核心内容的考核办法。

三、解读途径

（一）本局官方网站；

（二）市物业管理行业协会网站。

四、解读时间

在通知正式印发后10日内，对社会公布解读材料。