《广州市物业管理专家管理办法》（征求公众意见稿）

广州市物业管理专家管理办法

　　（征求公众意见稿）

  第一条 为规范物业管理专家的执业行为，建立高素质的物业管理专家队伍，提高物业管理服务的整体水平，促进物业管理行业的长远健康发展，根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《广州市物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房〔2003〕130号)等有关规定，结合本市物业管理工作实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市物业管理专家库的组建、使用、管理等活动。

　　本办法所称的物业管理专家，是指在物业管理领域具有较高的理论水平，熟悉相关的法律法规、专业知识、行业标准；具有丰富的实践经验，熟悉物业管理纠纷调处、物业项目评标、物业项目服务标准评估等工作，并入选广州市物业管理专家库的专业人才。

　　第三条 本市物业管理专家库的管理遵循入库核准、动态管理、资源共享、规范使用的原则。

　　市房屋行政主管部门负责组建物业管理专家库，负责组织开展物业管理专家的入库、增补、出库、换届、培训、监督、档案管理等工作，负责物业管理专家的日常联络和服务。

　　区房屋行政主管部门负责核实物业管理专家申请人资料、监督招标人采取随机抽取的方式确定物业管理专家和记录不能参加的专家及原因，协助市房屋行政主管部门做好其他相关工作。

　　物业管理行业协会负责随机抽取物业项目服务标准评估的专家和记录不能参加的专家及原因，协助市房屋行政主管部门做好其他相关工作。

　　第四条 物业管理专家应当具备如下条件：

　　（一）诚信良好，无违法违纪、开除公职等不良记录。

　　（二）熟悉物业管理领域的法律、法规、规章、技术规范和行业标准，在其专业领域具有较高理论水平和丰富实践经验。具备良好的职业道德，责任心强，能客观、公平、公正、诚实信用地开展工作。

　　（三）符合下列条件之一：

　　1.担任物业服务企业经理以上职务或者技术骨干5年以上，取得物业服务、工程、安全、消防、管理、经济、法律等相关专业的中级以上(含中级)技术职称，或者具有同等职业资格水平。

　　2.从事物业管理相关专业的理论教学或者学术研究工作5年以上，中级以上(含中级)技术职称，或者具有同等职业资格水平；

　　3.取得律师执业资格证书5年以上，代理过10件以上物业管理的诉讼案件；

　　（四）本人主管过的物业项目没有发生因物业管理服务因素导致的重大纠纷，业主投诉少、满意度高；

　　（五）具备必要的工作时间和良好的身体状况，原则上不超过65周岁。

　　在物业管理行业享有较高声誉，做出过突出贡献的可不受本条(三) (五)项限制。

　　专家不包括政府公务人员及具有行政管理职能的其他人员。

　　第五条 市房屋行政主管部门在物业管理专家中设立专家委员会。专家委员会委员除符合本办法第四条的要求外，还应当具备下列条件之一：

　　（一）从事物业管理工作10年以上，担任物业服务企业副总经理以上职务；

　　（二）从事物业管理理论教学或者研究工作10年以上，具有副高或者以上职称；

　　（三）取得律师执业资格证书10年以上，担任过市、区相关政府部门或者物业服务企业的法律顾问；

　　第六条 物业管理专家按照以下程序产生：

　　(一)公布信息。市房屋行政主管部门在其官方网站公布物业管理专家征集信息及申报指南。

　　(二)接受报名。经工作单位同意，申请人可以向其工作单位工商注册所在地的区房屋行政主管部门提出申请。区房屋行政主管部门负责受理申请，对其业绩、能力、综合素质及资料的真实性进行审核，加盖核对章并加具推荐意见后送市房屋行政主管部门。

　　(三)资格审核。市房屋行政主管部门审核申请资料，提出拟任物业管理专家名单。

　　(四)名单公示。市房屋行政主管部门在其官方网站公示拟任物业管理专家名单，公示时间不少于15日。公示期间，对拟任物业管理专家有异议的，应当以书面形式向市房屋行政主管部门提出，并提供相应证据材料。经市房屋行政主管部门核实异议，拟任物业管理专家不符合本办法规定的，取消其资格。

　　(五)签订协议。公示期满，无异议或者异议不成立的，由市房屋行政主管部门与专家签订协议，明确双方权利义务，发放统一编号的专家工作证。

　　(六)公告名单。市房屋行政主管部门在其官方网站公告物业管理专家名单。

　　第七条 申请物业管理专家应当提交以下书面资料：

　　（一）《广州市物业管理专家申请表》(原件)；

　　（二）身份证(复印件，提供原件核对)；

　　（三）职称或者执业资格证书(复印件，提供原件核对)；

　　（四）其他相关资料。

　　第八条　物业管理专家每届任期3年，期满符合条件的可以续任。物业管理专家委员会委员的任期与物业管理专家的任期一致。

　　第九条 市物业管理专家库面向全市常态化征集物业管理专家，采取随时申报、每年增补一次的办法，具体程序按照本办法第六条的规定执行。增补的物业管理专家的任期与同届物业管理专家的任期相同。

　　第十条 物业管理专家有下列情形之一的，不再担任物业管理专家：

　　（一）本人主动提出的；

　　（二）失去民事行为能力的；

　　（三）不在本市工作，或者不再从事物业管理相关工作的；

　　（四）被随机抽中为物业项目评标专家但无正当理由不参与，每年度累计2次以上的；被随机抽中为物业项目服务标准评估专家但无正当理由不参与，每年度累计2次以上的；无正当理由推卸、放弃房屋行政主管部门及有关单位委托的物业管理工作事宜每年度累计2次以上的。每年度无正当理由不参与、推卸、放弃物业管理专家相关的工作合计3次以上的。

　　（五）提交虚假申请资料的，或者有诚信方面不良记录的；

　　（六）按照本办法第十五条规定应当回避而未回避的；

　　（七）严重违背公开、公平、公正和诚实信用原则，未能有效制止物业项目评标、物业项目服务标准评估等活动中违规行为或者不正当竞争行为的；

　　（八）徇私舞弊，获取不正当利益的；

　　（九）有严重损害行业声誉的行为或者在物业管理重大责任事故中负有主要责任的；

　　（十）受到行政处罚、刑事处分的；

　　（十一）其他经市房屋行政主管部门确认的不适宜担任专家的情形。

　　物业管理专家有前款第（四）项行为的，五年内不受理其物业管理专家的申请。物业管理专家有前款第（五）至第（十）项行为的，不再受理其物业管理专家的申请。

　　市房屋行政主管部门应当及时更新其网站公布的物业管理专家信息。

　　第十一条 物业管理专家受房屋行政主管部门及有关单位的委托，主要开展下列工作：

　　（一）物业管理政策法规的调研、立法和咨询、宣传；

　　（二）物业管理行业规范、服务标准的编制、推广和实践指导；

　　（三）物业管理技术成果与优秀经验的咨询、推广和实践指导；

　　（四）物业管理纠纷调解、协助物业管理重大责任事故的调查；

　　（五）物业项目评标；

　　（六）物业项目服务标准评估；

　　（七）房屋行政主管部门及有关单位组织开展的其他相关工作。

　　第十二条 按照物业管理专家工作所需设立综合管理、工程管理、安全管理、环境管理、法律等五种专业。综合管理的内容包括客户服务、财务管理、档案管理等。工程管理包括设施设备管理、承接查验、智能化等。安全管理包括秩序维护、消防管理、停车管理、装修管理等。环境管理包括保洁、绿化、垃圾分类等。

　　个人在申请物业管理专家资格时，应当根据本人专业特长申请一种或者多种专业。相关工作的组织者可根据需要委托相应专业的物业管理专家开展本办法第十一条第(四)至(七)项工作，委托相应专业的物业管理专家委员会委员开展本办法第十一条列出的所有工作。

　　第十三条 参与前期物业项目评标的物业管理专家由招标人在评标项目所在地的区房屋行政主管部门的监督下从市物业管理专家库中随机抽取。对随机抽中但不能参加评标的物业管理专家，区房屋行政主管部门应当记录其不能参加评标的原因，并采取随机抽取的方式增补物业管理专家。

　　物业项目评标也可以申请使用物业管理专家库中的专家，由业主委员会(物业管理委员会) 在评标项目所在地的区房屋行政主管部门的监督下采取随机抽取的方式确定。

　　参与物业项目服务标准评估的专家由物业管理行业协会从市物业管理专家库中随机抽取。对随机抽中但不能参加考评的物业管理专家，物业管理行业协会应当记录其不能参加考评的原因，并采取随机抽取的方式增补物业管理专家。

　　第十四条 物业管理专家委员会应当组织、统筹物业管理专家开展相关活动，加强沟通、交流、研讨，提高物业管理专家的工作水平和质量。

　　开展具体物业项目的评标、服务标准评估工作时，工作组的组长应当由物业管理专家委员会的委员担任，从物业管理专家委员会委员中随机抽取。

　　物业管理专家参与物业项目评标、物业项目服务标准评估的具体要求、程序由物业管理专家委员会另行明确。

　　第十五条 物业管理专家应当遵循回避原则，存在利益关系或者其他可能影响公正立场的，应当申请回避。包括但不限于以下情形：

　　（一）开展物业项目评标工作时，本人及其近亲属在物业项目的招标单位、投标单位及其关联单位任职，或者事先提供咨询、顾问服务的，以及组织、参与物业项目评标的工作人员；

　　（二）开展物业项目服务标准评估工作时，本人及其近亲属在物业项目的管理服务单位及其关联单位任职，或者事先提供咨询、顾问服务的，以及组织、参与物业项目服务标准评估的工作人员；

　　（三）其他影响物业项目评标、物业项目服务标准评估等工作公正性的，或者相关法律、法规、规章规定应当回避的。

　　被随机抽取的物业管理专家有前款情形的，应当主动提出回避，并于相关工作开展1日前，及时向区房屋行政主管部门、物业管理行业协会或相关部门告知回避事宜。

　　第十六条 以物业管理专家身份参与相关工作应当遵守相关的法律法规、职业道德、工作纪律，认真履行职责，不受任何单位和个人的非法干预。

　　物业管理专家开展相关工作前应当按要求出示专家工作证、身份证等资料，独立提出、出具或者签字确认个人意见，并对个人的专业意见承担相应责任。

　　物业管理专家应当严格遵守保密义务，不得对外披露参与专家工作时获取的商业秘密及其他规定、约定不得公开的信息。

　　物业管理专家不得私下接触利益关系人，不得在正常劳务费用以外接受或者索取相关单位、个人的财物、馈赠、宴请或者其他不正当利益。

　　以物业管理专家身份参与相关工作时有违法违规等行为，由市房屋行政主管部门取消其物业管理专家资格，并通报其所在单位。情节特别严重的，提交有关部门依法处理。

　　第十七条 广州市物业管理专家库中的专家在未征得市房屋行政主管部门同意的情况下，不得以广州市物业管理专家的名义从事本办法第十条以外的任何社会活动。违规者将被取消物业管理专家资格，情节严重者，将被追究有关责任。

　　第十八条 相关人员发现物业管理专家在以物业管理专家身份开展工作过程中有违法违规行为的，应及时制止并向相关单位报告。

　　市房屋行政主管部门设立物业管理专家负面行为网上投诉信箱，对物业管理专家实施动态管理，根据投诉的受理、核准情况调整物业管理专家库名单。

　　第十九条 物业管理专家的工作单位、联系方式等信息发生变更的，应当在20日内告知市房屋行政主管部门，以保证有效联络和准确回避。

　　物业管理专家因客观原因在较长时间内不能参与专家工作的，应当及时告知市房屋行政主管部门，告知内容应当包括不能参与专家工作的原因、暂停专家工作的起止时间等事项。市房屋行政主管部门应当记录专家的告知事项。

　　第二十条 物业管理专家实行“一人一档”规范化管理。市房屋行政主管部门应当记录物业管理专家的基本信息、以物业管理专家身份参与工作的情况、负面行为、社会反馈信息等，作为对物业管理专家管理、评定业绩以及专家期限届满后重新审核的依据。

　　第二十一条 市房屋行政主管部门应当结合法律法规的出台情况，采取线上线下结合的方式进行培训，适时组织讲座、业务交流等活动。

　　第二十二条 物业管理专家库管理费用列入市房屋行政主管部门预算。物业管理专家不领取固定薪酬，参加物业管理行政决策论证的劳务报酬由委托单位从相应项目资金中给付。

　　第二十三条 本办法自公布之日起实行，有效期5年。相关法律法规依据发生变化或者有效期届满，根据实施情况依法评估修订。