住宅专项维修资金财务管理探讨

文_黄茹(济南市住房维修资金服务中心)

 

住宅专项维修资金是房屋的“养老金”,是专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新改造的资金。建立住宅专项维修资金制度,是执行国家法律法规、构建和谐社会,树立以人民为中心的需要。《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》明确了维修资金管理制度,建设部、财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》。

我国房改已历经20多年,大量老旧房屋进入了维修高发期,充分利用好这笔房屋维修专项资金,规范、完善资金使用程序和渠道,提高维修资金使用效率,发挥维修资金在保障住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中的积极作用,对于改善人居环境,提升人民群众的生活质量,促进城市的有机更新和持续发展,特别是保障房屋的安全使用,实现住宅的保值增值等具有极其重要的意义。

影响住宅专项维修资金财务管理的原因

第一,缺乏统一标准。自维修资金管理办法实施以来,各地维修资金业务发展参差不齐。财务管理制度建设缓慢,制度不健全等因素,导致没有形成一套规范的财务管理指引细则;《住宅专项维修资金管理办法》规定,使用维修资金须经业主大会双三分之二的业主同意,资金不能随意使用,虽提升了安全度,但造成大量资金沉睡,同时,办法规定,在保证资金正常使用的前提下,经双三分之二以上业主同意,可以将住宅专项维修资金用于购买国债。维修资金使用和增值的门槛高,业主大会对资金的使用及增值难以达成统一意见,操作性不强,现行管理办法的制约使得资金提取使用难,资金效益难以提高,大大削弱资金的使用效益,不能满足当前管理的要求;

第二,财务人员素质参差不齐。一些财务会计人员是在住宅专项维修资金管理中心成立后从其他单位调入,综合业务素质低;

第三,维修资金监管体系不完善。在具体的监督管理过程中,业主对维修资金普遍缺乏了解未能进行有效的监督;其次,管理办法规定,维修资金的管理和使用,需要依法接受审计,而建设主管、财政部门的监管身份模糊,领导重视不够,导致监督乏力;最后,维修资金财务管理缺乏透明度,公开力度不够。

改善住宅专项维修资金财务管理的探讨

建立健全财务管理制度,规范基础工作

维修资金财务管理规范化。加快建设住宅专项维修资金特色的财务管理制度,形成交存、使用、分摊、收益分配等规范化财务管理制度。按照财政部《住宅专项维修资金会计核算办法》进行会计核算,办法2021年1月1日起施行,财务人员要认真组织学习,做好新旧科目的转换,会计账务的衔接工作。通过规范维修资金会计核算,向广大业主交出一本符合统一核算标准的“明白账”。

维修资金管理实现电子化管理。开发维修资金管理系统,同时在系统加入财务管理模块,利用管理系统信息数据与专户银行数据自动对接,会计凭证自动生成,实现会计核算自动化。利息收益分配、维修资金使用资金分摊全部电子化,保证数据准确、安全。

完善维修资金管理办法,拓宽资金增值渠道

2008年2月实施《住宅专项维修资金管理办法》以来,管理办法已难以满足各地的实际操作。必须要结合我国实际,借鉴国外的经验理论,改进完善维修资金管理办法,提高资金使用率,适当拓宽资金保值增值渠道,在投资运营方式上给予指引,弥补法律制度上的缺失和不足。其次要加强对维修资金财务人员进行业务培训,增强服务意识,提高业务水平。与此同时,在保证资金安全的前提下按现有政策规定,定期存款采用大额存单形式,实现住宅专项维修资金的保值增值,提高资金效益。

建立维修资金监督体系,加大监管力度

首先要制定维修资金内控制度,梳理风险点。这需要建设主管部门牵头,加强内部控制管理,梳理管理风险和缺陷,同时制定住宅专项维修资金内部控制管理制度,明确岗位责任制,增强防范风险意识。建立完善的维修资金监管体系,覆盖维修资金牵涉的相关主体部门,实现交存、使用、计息、收益分配结算等业务流程监管信息化管理,实现管理的公开、透明度。其次,建立年度审计制度。聘请中介机构对维修资金管理情况进行审计,审计结果向社会公示,业主可通过网站查询个人维修资金交存、使用、收益、余额情况,接受社会监督。

相关单位责任清晰,各司其职,保证资金安全。做好维修资金管理工作仅靠一个资金管理机构是远远不够的,已售公房原产权单位、社会基层组织、公安消防和特种设备管理机构以及水电气暖等专业经营单位,各参与主体要履行好各自应尽的职责和义务,此外,业主当家做主人的意识和能力要与之相匹配,业主自治组织的发育和成熟要与之相适应,参与维修资金监督和管理,充分发挥各方相互监督力量,进一步对维修资金进行约束和监督,维修资金安全才能得到保障,财务管理才能更好地发挥作用。(原载于《中国物业管理》杂志第8期)

 
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发布时间:2020-09-21 17:29
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