“物业管理委员会”需要全面准确理解 / 黄安心

物业管理条例出台15年了,广州市更早两年就有业主自治方面的规范文件出台,但业主大会和业主委员会成立难和运作不规范的问题,一直也没有很好解决。这也是全国的通病。业主都想过好社区高品质的生活,但就没有多少人出来组织业主成立业主大会。很多问题没有业主大会决定,没有业主委员会的运作就推进不了,落实不了,这么长时间相关法规政策不能全面落地或者只是少数小区落地,是非常不正常的。这时政府作为主要的社会管理者,公共服务提供者,就应该出来提供组织、行政、资源等方面的支持。所以这次《广州市物业管理条例》(征求意见稿)(以下简称“意见稿”)中借鉴外地经验并考虑本地实际,拟成立“物业管理委员会”,就是一个非常好的制度设计!

 

关于“物业管理委员”民众比较关心,它是否会长期存在?是否影响业主权益行使?物业公司代表在里面会不会引出更多的矛盾?等等,大家比较关心,这些问题是关系业主权益的问题,是可以理解的。个人认为要全面准确理解它的意义和价值,首先要认真通读,理解“意见稿”,要完整全面准确理解条文规定,不能断章取义或片面理解。其次是要明白物业管理条例作为地方性法规,既要符合国家宪法、法律和相关行政法规,又要落实党中央和国务院相关政策,还要考虑地方实情,特别是物业管理条例所调整的是基层社区领域的问题,特别是业主组织和业主权益方面的问题。再次是物业管理条例立法既要考虑财产性问题,也考虑人的问题。国务院《物业管理条例》有关业主事项的决定与国外、境外一些国家或地区一样,都是考虑建筑面积和业主人数两个方面,即重要事项“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”“,其他事项应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”,而不只是考虑建筑面积或者产权因素。实际上小区很多问题涉及到小区这个小社会的方方面面,因此法规以产权权益实现为基础是必须坚持的,但也要考虑与产权人相关的社会因素,仅从产权角度是很难解决好社区性问题。事实上长期以来没有解决好业主组织成立与运作问题,这是重要原因。成立“物业管理委员会”就是基于社会因素的考虑。由于“物业管理委员会”组成中业主代表人数是5-11人,非业主代表最多只有4人(无物业公司时少1名),业主占多数,从而充分体现业主主导,保证业主在物业管理委员会中的主导地位,也体现了产权因素在此项制度设计中的主导性。在此基础上,我们再来分析一些大家关心和问题。

 

一是物业管理委员会是否长期存在?当然不会。首先是物业管理委员会是在“不具备成立业主大会条件的”或“具备成立业主大会条件,但未成立业主大会的”的情况下成立,并且“物业管理委员会自首届业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。” 可见,“物业管理委员会”是个临时性组织,成立的目的主要是辅导、推动业主大会和业主委员会成立,不会长期存在。大家可能会说“物业管理委员会”会否故意拖延业主大会和业主委员的成立?这个也大可不必担心,一旦通过立法实施,必然成为行政职责并有相应考核来推进。当然任何工作都不会一蹴而就,作为新生事物,还会有很多阻力,实施过程中还会有相应的配套政策措施来推进,这需要时间和过程,需要大家共同努力,把好制度维护好,实施好。

 

二是“物业管理委员会”是否影响业主权益行使?这个问题是关系业主权益实现的核心问题,很多人在此问题上发表了自己不同看法,相信起草相关条文规定的专家也是非常慎重的,不会草率下笔的。根据“意见稿”和个人理解,成立“物业管理委员会”会更好地保护全体业主利益。首先是“物业管理委员会”是在党政的领导和管理下,由街道办事处或镇人民政府组织成立,从制度设计上防止全体业主实现权益实现过程中受到少数业主或非业主外部组织及人员影响,是对全体业主的合法权益实现的保护性制度安排。同时“物业管理委员会”还具有培育、辅导物业管理及业主制度知识的职责功能,帮助业主提高参与权益实现的素质和能力,有利于业主依法正确行使和维护合法权益。“物业管理委员会”虽然与“筹备组”一样也是临时性组织,但又有自己优势,就是解决了业主组织者的长期缺位问题。“物业管理委员会”是一种主动解决问题的制度安排,将全面推进业主大会和业主委员的成立。“筹备组”须业主发起,业主不发起,就成立不了“筹备组”,也成立不了业主大会,选不了业主委员会,现在的小区大多就是这个样。说明“筹备组”比较被动,实事上也导致了大多数小区业主大会和业主委员的“难产”。有了“物业管理委员会”就可以在政府有关部门的组织下,有计划地全面开展业主大会的筹备与推进工作,加快业主大会和业主委员的成立,保证业主组织不缺位。这样业主才能通过业主组织行使业主权益,可以即时、有效解决小区重大问题,维护业主的权益。其次是“物业管理委员会”并非决策机构,决策权力在业主大会,即在业主手里。即使业主大会没有成立,它也不能代替业主决策。如需要使用维修资金,“物业管理委员会”只是组织召开业主大会,由业主投票决定是否使用维修资金,然后由“物业管理委员会”来执行业主大会的决定,所以,“物业管理委员会”只是个组织者和执行者,不是决策者。另外“物业管理委员会”的职责也不涉及业主房产的处置、占有、使用、收益等财产权益问题,所以“物业管理委员会”并不会侵犯业主的产权权益。

 

三是“物业管理委员会”中有物业公司的代表会不会引出更多的矛盾?对于这个问题,个人认为一味回避矛盾并不是理性的选择,问题不解决永远在哪里,而且越积越多,影响生活质量和社区和谐,决不是好事!正是由于目前一些小区物业公司与业主之间存在关系不和谐的问题长期得不到解决,就应当建立一个有第三方存在的沟通平台,针对一些问题平等地沟通协商,寻找有效解决问题的途径和方法,双方才能实现各自的目的。现实生活中,业主和物业公司都有出现只维护自身利益的倾向和现象,这不符合市场经济条件下平等交易、公平竞争、等价交换的原则,片面维权与市场经济规则格格不入,也难以达成目的。因此只有维护业主和物业双方,以及小区多方利益相关者的权益,才能建立平等互信、互惠互利关系,物业公司才能持续专心服务经营的良好环境,才能实现企业的健康发展,才能更加重视品质价值,才能实现小区有序、和谐、美好的局面,业主才能有享受优质物业服务,才能提高生活品质,特别是物业本体和设施设备才能得到良好的维修养护,才能保证物业物理功能和提升小区物业的经济价值。可见,物业公司和业主双方的目标是可能通过沟通协商来实现的。

同时要看到,有党组织、行政部门机构和居民委员会的参与,在沟通充分的情况下,除了形成的处理方案会更加客观、公平、公正,更好地保证业主和物业公司的正当权益外。还可以在“物业管理委员会”的架构和运作下,形成党组织、行政部门、居民委员会、物业公司和业主“五位一体”物业管理模式,保证沟通渠道畅通、协调办事有效和集思广益,及时解决问题,推进小区各项具体工作有效开展。

 

作者: 黄安心,国家开放大学(广州)教授

首页    行业动态    业界观点    “物业管理委员会”需要全面准确理解 / 黄安心
发布时间:2020-03-20 15:25
浏览量:0