新物业服务人接管老旧小区后积极进行维护整改，业主以原有设施老化失效为由拒交物业费，是否应予支持？
1案情简介
刘某是花园小区的业主，刘某以A物业公司提供的物业服务没有达到物业服务合同约定的服务标准，如绿化缺失、路灯损毁严重、消防设施不到位、公示栏长期损坏为由，一直拒交物业费。
A物业公司则认为，其在接管小区时，小区已交付使用近15年，由于日常维护保养不当，项目共用部位破损情况较为普遍，共用设施设备组件均已出现不同程度的老化、失效，经年损耗现象尤为突出及明显，且，A物业管理公司在接管小区之初，小区业委会曾委托某物业服务评估监理有限公司就涉案小区状况进行评估。根据《物业项目交接查验评估报告》结论可知，在小区的电梯系统、安全防范、消防系统、给排水系统、绿化工程等9项查验项目均不合格。而其在入驻案涉小区之后一直在对上述查验不合格的项目进行整改和维护。
物业公司经多次催促陈某缴纳物业费无果，遂向法院提起诉讼。
2法院观点
1. 法院经审理认为，刘某应当向物业公司缴纳物业服务费。刘某主张，A物业公司在提供物业服务的过程中并未达到双方约定的物业服务标准，出现物业服务问题。但根据小区业委会委托的第三方评估监理公司出具的《物业项目交接查验评估报告》可以看出，案涉小区在某物业管理公司入驻之前即存在着诸多物业设施老化、失效等问题。
2.A物业公司入驻案涉小区之后一直在积极履行维护和整改义务，但需要说明的是，基于案涉小区自身存在的问题，其物业维护以及工程改造需要一个相当长的时间方能推进完成，不可能一蹴而就，这个过程需要物业公司与小区业主的相互配合和理解。刘某所主张的小区物业服务尚存在诸多问题的理由不能成为减少其应缴纳物业费的合理抗辩，法院不予支持。
3律师评析
1.物业费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。物业合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2.在老旧小区，有的业主常常以小区设施老化、失效为由拒绝向接管小区的新物业服务人交纳物业费。因物业服务具有长期性和持续性，对公共设施的维护和改造需要一定的周期才能完成，对于物业服务人是否尽到义务，需要综合考虑小区原有实际情况及新物业服务人入驻小区后是否尽到法律法规和物业合同规定的义务，对于小区原有的公共设施是否积极进行维护等情况进行判断。
《民法典》
第九百四十四条 【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
