江海有界 壮志无疆——住建部法规司副司长陈伟寄语大湾区物业管理

8月6日，2020粤港澳大湾区物业产业高峰论坛在广州国际智慧物业博览会上隆重举行，住房和城乡建设部政策法规司副司长陈伟先生出席，并在论坛上作“民法典和粤港澳大湾区创新发展”的精彩主题分享。

在演讲开场，陈伟副司长对大湾区物业管理行业书写了“江海有界，壮志无疆”的寄语，发言表示：大家知道，谈到粤港澳大湾区，实际上是跟什么相联系的？是与它的地理范围，一是江（珠江），另一个海（南海）。在这5.6万平方公里的经济体中，大湾区再大也都有界，而我们物业的人创造奇迹的雄心壮志是无疆的。

“今年是庚子年，今年发生了很多事，即使在这艰难的环境下，我在广州看到了一个生机勃勃的博览会和高峰论坛。现在的这个状态，在北京是不敢想象的 ，我们博览会的组织者毅然举办这个活动，体现的是我们物业服务人的勇气和担当，背后是对这个行业深深的爱，我相信这个博览会或这个论坛，今后也是人们会常说起的一件事。”

陈伟副司长在这次分享上都讲了哪些核心干货？下面一起来回顾一下。

在1个多小时的精彩分享中，陈伟副司长分别从“专业、职业、资本、管理、共治、商业、法律的最高境界”七大维度，深入浅出地讲解了物业行业发展的境界问题，并结合民法典，与现场的500多位嘉宾、听众，共同探讨粤港澳大湾区物业企业如何创新发展，如何挑战物业管理行业发展的高限。

 

科学技术是第一生产力。我们目前已经进入三元世界（人类社会 + 物理世界 + 信息空间），在这个三元世界我们是通过什么连接起来呢？就是通过信息技术来连接。信息化建设主要聚焦在三个方面即数字化、网络化、智能化。

信息技术对物业服务业的三重价值是：1、管理工具的革命。实现过程管控、集成管控、精确管控等管理服务，有效帮助企业降本增效提质。2、服务方式的创新。在传统物业服务上进行了突破，提高服务体验、改善服务缺陷、促进跟与客户沟通。3、社区生态的重构。

目前我们智慧社区发展的主要瓶颈有：基础设施条件差、参与依赖程度弱、用户数据规模小、业务技术配称难、线下服务跟进慢等问题。而建设智慧物业的突破重点在于：1、在不确定性中寻求最大确定性；2、在优势互补中寻求最大公约数；3、在市场竞争中寻求共生共享；4、在趋势把握中寻求细节完美；5、在自由开放中寻求安全可控。

物业企业的新时代生存方式：数字化生存 + 网络化生存 + 智慧化生存。只有插上科学技术的翅膀，物业服务才能从粗放走向集约，从传统走向现代。

职业的最高境界是关爱，企业的最大资产是人，因为为企业创造价值的是人。员工是如何去爱我们的服务对象？企业是如何爱我们的员工？一个优秀的员工是需要培训和训练的，所以我们的物业企业也需从员工的职业素养训练这方面去努力。

“我对物业服务企业上市的态度一直是乐见其成”。资本市场的功用：拓宽融资渠道、高效配置资源、优化治理结构、消化历史难题、塑造品牌价值。资本市场是输血助力，是重新起航，但不等于是一夜暴富，也并不是终极目标。

我们是否需重新去考量物业资本市场的基本逻辑？物业服务企业的机会模式是怎样？针对物业资本的热点问题，陈伟副司长都抛砖引玉做了探讨。

“管理的本质是为了提高效率，而管理的最高境界是不用管理，即自律，要达到这个境界，管理者就得学会激发被管理者进行自我管理。”

合格的管理与职位的高低是无关的，必须直指管理的目标，不怕得罪人。想要成为一个优秀的管理者，必须要激励和管控并重，鼓励竞争，尊重市场规律。

审慎包容的监管包含了4个方面：法无禁止皆可为、法无授权不可为、法定职责必须为、法为公义方可为。

前年，陈伟副司长提出了一个概念：社区命运共同体，这个共同体包含了：社区生态重构者与社区共治参与者。

陈伟副司长说：“我的共治观是物业管理助力社区治理，物业管理借力社区治理。”

民法典第285条，明确规定，物业服务企业或其他管理人员，应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。实际上物业服务管理企业助力社区治理已作为法定义务，规定在法典里。

物业服务管理企业如何借力社区治理 ？如何借力国家战略和政策？1、借力老旧小区改造的机会，去改善服务设施，提高管理条件和管理品质；2、借力街道办事处、居民委员会、乡镇人民政府，去指导和协助业主大会、业主委员会；3、借力执法进社区；4、借力财政和政策的支持，去帮助物企业减负增效；5、依托社区治理，去化解物业管理的纠纷。

法治是自治、德治、共治的基础。民法典第九百四十二条增加一款：“委托物业服务人提供物业服务合同约定以外服务事项的，应当另行订立合同，支付费用。”目前物业服务企业的管理界限是比较模糊，有了民法典，就能更清晰地明确物业企业的权利和义务问题。

法律永待完善，合约永难详尽，商业的最高境界是信任。因为信任，所以托付，从而促进交易、创造价值、赢得尊重、铸就尊严。

对于企业：没有劣质的客户，只有劣质的服务 。用优质的服务去吸引优质的客户，不能因为省几个钱，去降低服务品质。

对于业主：没有优质的客户，就没有优质的服务。

对于政府：没有跛脚的市场，只有跛脚的监管。

无论做人还是做生意，真正唯一的手段，只有老实，规矩和诚恳。

法治的普世价值是推动公平和实现正义。民法典的重大意义是正名和开道，即是物业管理当下生存价值的立法表达，和物业管理未来发展方向的法律指引。

民法典的基础作用：1、是业主基本权利的宣示法；2、是物业服务市场的促进法；3、是民法典是物权权益损害的救济法；4、是物业定分止争的裁判法；5、是物业法规规章的上位法。