广州市物业管理行业协会2009年年度工作报告

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2009年是协会的“行业规范年”，按照《章程》的有关规定，根据常务理事会、理事会的决策要求以及相关的工作部署，在继续完善2008年“诚信建设年”的相关工作基础上，协会全面完成了年初制订的各项工作任务，现将工作总结报告如下：

一、行业建设管理工作

（一）协助有关部门开展行业立法及政策调研

一是配合市物价局完成了《广州市住宅物业服务收费参考标准》的制定调研、意见征询与确稿工作，现已正式报送市政府法制办审核。

二是协助市国土房管局完成了《广东省物业服务收费管理办法（讨论稿）》的意见征询及发文起草的工作，由市国土房管局报送省物价局及省建设厅。

三是配合广东省物价局、广东省建设厅做好《广东省物业服务收费管理办法》的相关政策调研与意见征询工作，为物业管理行业、市场及企业争取了多项政策支持及发展空间。

四是受市国土房管局的委托，针对市人大第2403号提案中有关“物业服务企业的服务范围和收费标准、管理费账目的公布与审计、建设单位欠交前期物业服务费”等涉及物业管理行业方面的问题提交了具体的答复意见。

五是针对第三届理事会第十三次会议提出的关于解决“对物业管理中‘秩序维护员’区别于‘保安员’的职责界定明确”等工作要求，秘书处积极与市公安局进行沟通联系，并拟写《关于准确定位物业管理中‘秩序维护员’称谓及职责等问题的函》呈报市国土房管局及市公安局，争取使这个长期困扰行业的问题能回归到法律、行政法规的轨道上来，进一步加强对物业管理行业的规范管理。后市公安局正式函复（穗公法[2009]219号），复函指出：“根据《物业管理条例》第五条的规定（国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作），我局不是物业管理行业的监督管理部门，如你会就物业管理中有关事项提出意见和建议的，请向相关部门提出”。

六是参加了广州市政协组织的“关于加强我市建设领域民主机制建设”的专题座谈会，李卓章会长特别提出了希望政协协助“我市物业管理行业解决若干问题”的建议，姚李娟秘书长代表广州市物业管理行业协会对影响行业协会发挥作用的障碍和对行业协会改革发展思路建议方面，提出了相关意见和建议。

七是参加了广州市民间组织管理局组织的全市行业协会商会秘书长培训暨工作会议，全市各行业协会商会的会长、秘书长等相关与会人员就如何更好地搞好行业协会建设工作进行了交流讨论，加强了各行业协会商会之间的横向交流。

（二）加大力度开展物业管理行业标准化工作

一是完成了《广东省住宅小区物业服务规范》与《广东省商业物业节能环保管理规范》在全省的意见征询工作以及《广州市办公楼物业管理规范》的行业意见征询工作，并形成送审稿上报了广州市质监局、广东省质监局。

二是完成今年在广州市质监局立项的地方性技术标准《广州市商业物业管理服务规范》起草专家组的组建与标准文本起草工作部署，并编制了任务书报送市质监部门审核。

三是协助广州市质监局对组建“广州市物业服务行业标准化专家库”的相关工作，现已完成了第一批行业标准化专家申报名单的报送工作。

四是协助市质监局、云埔工业区管委会完成标准化文件《广州市工业园区管理服务规范》的审定工作。

（三）维护行业权益做好行业的协调自律工作

一是按照《广东省物业管理条例》第六条赋予行业协会的职责，以及省、市物业管理行政主管部门“关于做好新修订的《广东省物业管理条例》贯彻实施工作的通知”要求，秘书处拟写了《广州市物业管理行业诚信自律工作方案》，经第三届常务理事会第十三次会议审议通过后呈报市国土房管局批准予以正式组织实施。此外，秘书处还组织制订了“加强行业自律、健全行规体系、推行诚信自律公约、建立服务等级标准、规范行业市场秩序”等的工作措施。

二是配合市国土房管局建立了新的物业服务行业专家库，完成了包括对《广州市物业服务行业专家库》申报人员资料的核对与更新、申报资料的汇总统计、《广州市物业服务行业专家证书》的设计及印制、《广州市物业服务行业专家库计算机管理系统》的开发、建立行业管理专业工作小组及相应的工作制度、专家资格审定、专家库结果公示公布、专家档案建立、《广州市物业服务行业专家摇珠系统》的开发等一系列工作，逐步实现对行业专家的动态管理，为会员单位提供专家技术服务。

三是本着服务于行业、服务于社会的宗旨，以促进行业稳健发展、加强社会各相关主体对行业的认识和了解为目的，协会于2009年共接待了来自物业服务企业有关物业管理业务操作、政策法规等问题的咨询、投诉共200多起（包括信访、电访、来访及网上咨询），并针对协会会员单位遇到的纠纷，从行业协会的角度开展协调工作。诸如书面回复贵族物业针对《物权法》等提出的相关疑问；协助保利（广州）物业联系落实送教上门的服务等，热情帮助物业服务企业及业主正确地理解物业管理的相关政策法规和规范执行物业管理的工作内容及服务质量标准，对某些物业管理工作确实不够规范的物业服务企业，积极引导其按章办事、改进工作，对一些在成立业主委员会过程中碰到问题的企业或业主代表，则按现行规章制度，指导其依法操作等等。

二、会员会务服务工作

（一）完善协会秘书处的内部管理建设

一是根据国家、省、市关于推进社会组织（行业协会、商会）改革发展的有关文件精神，结合广东省民政厅对社会组织等级评估工作的具体规定（《广东省社会组织评估暂行办法》），全力跟进行业协会等级评估的迎检工作，完成了迎检资料准备及对协会历年收发文、合同协议、培训档案、理事会和常务理事会档案、会员名册等的重新归档整理等工作。

二是对市编委、市发改委、市财政局、市民政局联合下发的《广州市行业协会商会承接政府有关职能的监督管理试行办法》（穗编办[2009]18号，简称《办法》）进行了学习和贯彻，对市民政局组织召开的“广州市社会组织工作会议”的会议精神和对《办法》提出的“每年对行业协会商会的组织机构、专职人员的综合素质、规范运作能力、运作效率、社会公信力等进行绩效评估”以及“行业协会应建立健全组织机构、人员管理、目标考核、经费管理、教育培训等规范运作机制”的要求，结合内部规范管理工作的需要，制定了《秘书处季度考核实施方案》，并核定了“2009年秘书处各部门相关经济指标”。

 三是加强协会秘书处办公区域的文化建设，设计制作了文化宣传框。

（二）按照协会章程召开相关工作会议

根据《章程》及相关工作要求，2009年全年共组织召开了2次理事会会议和4次常务理事会会议，分别审议通过了有关协会“《广州市物业管理行业诚信自律工作方案》”、“相关单位申请加入副会长单位” 、“延期换届及召开会员大会” 、“协会组织机构的相关职权及议事规则” 、“‘民主选举’等十项制度” 、“ 2010年工作要点” 、“ 2009年开展全市性行业协会商会评估工作”等事宜。

（三）拓展企业入会扩大会员的覆盖率

在秘书处不断提升对会员多方面服务的基础上，为增加会员覆盖面，向全市非会员物业服务企业寄发了“入会邀请函”，通过秘书处对协会宗旨和服务功能等的积极宣传和发动，会员队伍进一步得到了扩大，统计截至2009年12月31日，本会的会员单位共375个，2009年35家符合条件的物业服务企业经申请成为了协会的会员。

为加强与会员单位的沟通联系，协会秘书处对部分欠交会费的会员单位进行了电话征询调查，全面了解、收集会员单位的情况及相关的意见和建议，在此基础上，协会秘书处进一步加强了对会员单位进行规范约束以及沟通服务的相关工作措施，结合逐月开展的会费收缴工作，使会费收缴率比去年同期有所增长，2009年全年共收取当年会费103万，收费率达75%。

（四）加强行业培训提高行业整体水平

一是举办培训课程。根据物业管理从业人员持证上岗及继续教育的要求，协会2009年共举办了8期物业服务企业“管理员”的岗位培训班、1期的项目经理执业资格培训班、9期“管理员、部门经理、企业经理”的岗位继续教育培训班，共培训学员2500   多人次。在专题讲座方面，共举办了11场内容分别为“劳动合同法实施条例”、“物业管理考评标准与规范运作管理”、“广东省物业管理条例”、“五常法”、“如何建立绩效考核指标体系”、“《物权法》两司法解释与《广东省物业管理条例》的对比研究和解析”、“物业设备管理成本分析与控制”、“团队建设与员工管理”、“如何建立适宜有效的品控体系”、“物业管理财务工作”等的大型专题讲座，参加人员约3000多人。

二是进一步完善行业培训师资队伍的管理。于2月10日，组织物业管理从业人员岗位培训教材《新编物业管理教程》的编写老师以及物业管理员岗位与继续教育培训班的老师进行春茗联谊活动。活动同时就《新编物业管理教程》的修订事宜进行了研讨，并形成了相关修改意见，秘书处在此基础上，于3月中旬全面完成了《新编物业管理教程》的修订以及第二次的编印工作，有效地提升了培训工作成效。此外，为进一步加强协会的系统培训工作，秘书处通过各种方法和渠道，积极挖掘和培养水平高、有经验、适合担任不同专题课程的师资力量，并不断积极组织相关人员编写系统的专题培训课程，进一步深化对物业服务企业从业人员各方面的专题业务培训。

三是为丰富充实开展物业管理岗位培训的教材资料，同时为方便物业管理从业人员及业主更好地查阅和掌握行业相关的法律规范和规范性文件，编印出版了《物业管理法律法规文件汇编》一书，全书近600P，分“国家法律”、“国务院行政法规及部、委规章和规范性文件”、“广东省法规、规章及规范性文件”、“广州市法规、规章及规范性文件”和“示范文本”五大方面的内容。

四是对协会开展的“岗位培训、专题培训、业务培训、送教上门培训”等课程的设置和内容讲授进行了完善和补充，并对物业管理持证上岗与专题业务培训的班务操作程序等提出了规范化的要求。在秘书处的努力下，协会开设的培训课程日益受到企业的追捧，协会的培训工作取得了预期的效果。

五是依据市国土房管局的相关文件要求，结合培训换证，继续建立完善物业管理行业从业人员的持证档案信息系统以及物业服务经理的执业信用管理信息系统，实现信息档案上网，为所需单位提供资料核对、业绩管理、信用状况、奖惩信息等查询服务。截止至2009年12月31日，已有近4000个物业管理从业人员的资料实现了网上查询，并陆续发放约829个项目经理执业信用考核证书。

六是积极配合政府主管部门开展行业知识培训及宣传教育工作。根据市国土房管局委托，完成了对海珠区、花都区、越秀区国土房管局业主委员会、街道办事处、居委会相关人员的培训工作，合计培训人数达700余人。根据相关区国土房管分局的委托，完成了对番禺区市桥街道、黄埔区国土房管分局街道干部、居委会、物业公司人员开展的《广东省物业管理条例》（新修订）的宣传、培训工作，共有650人参加了此次培训。

七是为使物业服务企业能更好地享受国家“免费劳动力职业技能培训”的政策，向各物业服务企业拟发了《关于联合开展物业服务行业保洁人员免费培训的通知》，组织并引导各物业公司积极报名参与培训，做好与合作单位的相关衔接工作，共开展了1期培训班。

（五）开展物业管理示范项目考评工作

2009年6月17日至19日三天，对我市申报参加2009年广州市物业管理示范项目考评的26个项目进行了综合考评验收，24个项目最终获得了“2009年广州市物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）的称号”。

2009年9月22日至23日，对我市申报参加2009年广州市物业管理示范项目复检的13个项目进行了综合复检验收，12个项目复检验收合格，1个项目存在问题需进行整改。

2009年12月完成了省、国家示范项目考评的跟踪协调工作。2009年广州市申报省考评省示范项目5个，达标4个，不达标1个；申报参加国家示范项目10个，经省协会初评及审核最后上报国家示范项目考评6个。

（六）组织行业的业务交流及考察活动

2009年，协会秉承“请进来、走出去”的原则，广泛开展了与外地同行间的交流学习活动。一方面接待了来自乌鲁木齐、深圳等地同行的考察交流；另一方面，组织会员队伍18多人赴日本进行了物业管理的参观学习。此外，还组织了康景物业、中泰物业等会员单位前往相关指定楼盘的物业管理参观学习活动。

7月份陈昂鹏副秘书长与市国土房管局一行赴广西进行了物业管理招投标的考察工作，积极探索和研究物业管理招投标工作并总结经验，为完善广州的物业管理招投标工作起到了积极作用。

9月4日李卓章会长、陈昂鹏副秘书长以及行业中部分会员单位赴成都参加由《中国物业管理》杂志社主办的第八届协办委员会会议暨CEO论坛年会，对各地同行的物业管理情况进行了交流和观点碰撞。

三、协会宣传研讨工作

（一）完成了全年共6期的《物业管理信息》的出版、发行工作。重新征集、创建刊物“2009年度”的协办单位；并对2009年刊物的印刷水准和发行渠道进行了调整和完善，采用了全彩印刷，进一步提升了美编设计水平以和印刷质量，逐步打造广州行业专刊的独特风格，以此继续加强广告的经营力度。此外，对物业管理相关的法律法规政策文件进行了及时刊登，为会员单位传递信息，扩大了物业服务企业对政策法规了解的覆盖面，促进企业依法办事，推动行业规范发展。

（二）5月20日组织召开了《物业管理信息》协会单位暨通讯员交流会，会上对2008年的优秀通讯员以及对2009年的协办单位和全体通讯员分别颁发了牌匾、证书并进行了表彰，共计30余家公司60余人参加了此次活动。

（三）在《广东省物业管理条例（修订本）》颁发之际，于3月17日下午组织行业专家、企业代表、新闻媒体、主管职能部门和法律界代表等五十余人召开了实施研讨会，并跟进广州各大报纸、《住宅与房地产》杂志、《中国物业管理》杂志的相关报道。

（四）针对《南方都市报》“黄金楼市”栏目8月7日刊登的题为《六成物业管理费超指导价》、《谁说物管不赚钱？利润可达30%》等报导对“物业管理”行业各方主体带来的困扰和影响，协会向《南方都市报》拟发了《关于要求对‘物业管理’行业的业态进行客观正面报导，消除对‘物业管理’行业负面影响的函》（穗物协函[2009]20号），要求媒体应对物业管理做出客观的评论和报导，树立良性的新闻、舆论导向。

四、行业其他相关工作

（一）根据市国土房管局穗国房字[2009]269号文关于建立“物业管理区域备安制度”、“物业服务合同（物业管理项目）备案制度”以及“业主委员会（成立情况）备案制度”的要求，与市国土房管局物业处进行了工作沟通，建立了信息共享机制，对相关资料及数据及时进行了有效的收集和统计。    

（二）针对市民政局《关于开展清理整顿社会组织工作的通知》要求，秘书处及时向市民政局报送了《社会组织清理整顿报告表》，并按要求完成了《广州市物业管理行业协会进行清理整顿的工作报告》的拟写及呈报等工作。

（三）贯彻市政府关于对“房中房”整治工作的通知要求，与市国土房管局一同联合向全市的物业服务企业拟发了《关于配合做好‘房中房’专项整治工作的通知》。

（四）根据市国土房管局“关于开展创建文明城市物业服务行业规范化服务达标工作”及“关于开展物业管理行业行风整治工作”提出的相关要求，分别向全市的物业服务企业拟发了《转发‘关于开展创建文明城市物业服务行业规范化服务达标工作通知’的通知》及《转发关于开展物业管理行业行风整治工作的通知》，督促物业服务企业提高服务意识，加强行风建设，实行诚信自律，提高物业服务企业的服务质量。

（五）“保增长、保民生、保稳定、促就业”是当前严峻的经济形势下物业服务企业应尽的一份社会责任，故此，秘书处向全市的会员单位发出了《关于进一步发挥物业管理行业在“保增长、保民生、保稳定、促就业”中积极作用的通知》，号召全市的物业服务企业要认真贯彻落实“两会”精神，扎实有效地抓好以下几个方面的工作：一、充分认识“三保一促”工作，增强行业的社会责任感。二、充分认清当前的经济形势，稳定和管好在管物业项目。三、切实改善物业服务质量，加强企业的诚信自律建设。四、积极创造就业机会，适时抓好企业的人才储备建设。五、努力维护社区稳定，共同构建和谐社区与和谐社会。六、努力加大行业的宣传力度，树立行业良好的社会形象。

（六）按市国土房管局要求，对“广州市精神文明办”下发的《关于组织开展第七个‘公民道德宣传日’暨‘亚运广州行’礼让日活动的通知》进行了宣传，号召各物业服务企业配合开展该项活动，做好小区内的宣传及落实跟进工作。

（七）为做好对广州市人民政府办公厅《印发关于深入开展全民节能行动工作方案的通知》（穗府办[2009]42号）的贯彻落实工作，与市国土房管局联合下发了《关于减少电梯使用的倡议书》，倡议全市的物业服务企业“科学合理使用或减少使用电梯”。

（八）按政府相关部门的要求，为便于政府相关部门及时掌握及更好地协助各物业服务企业对各物业管理项目中的外来人员实施有效的管理和服务工作，于11月份拟发了《关于做好‘国外及维族藏族业主、租户相关资料登记’的通知》”。

（九）为响应首届“广州慈善日”活动，协会向全市物业服务企业拟发了“关于积极参加首届‘广州慈善日’活动的通知”，号召会员单位及物业服务企业积极参加此次善举活动。经过宣传发动，共筹得善款30031.9元。

（十）按市国土房管局要求，为更好地方便企业和业主，在协会网站登载了关于免费派发市国土房管局编印的《便民指南》的通知，并做好了相应的领取登记工作。

（十一）重新组建协会“通知及信息发布短信平台”（平台代码分别为：移动手机1065800987966、联通手机106550579667966、CDMA手机为022开头的12位不固定号码，每次发送短信将在内容前面加“【广州物协】”字样），以便更快捷、更系统化的与会员企业、从业人员、行业专家、主管部门、关联行业等单位进行沟通与联系。