怡城物业总经理、物协副会长——程九洲

  经营管理一体化 “怡城”抢饮头啖汤

   ——访广州市物协副会长、怡城物业总经理 程九洲

                                                搜房网记者：杨晓敏

实现经营与管理的一体化，物业服务企业进入资产管理必将成为

市场发展的趋势。

                                                  ——程九洲

采访广州怡城物业管理有限公司总经理程九洲（下称程总）那天，正值端午放假，但对于程总来说，这一天与平时并没有两样，他的每一天都是排得满满的工作行程，每一天都是新的挑战，没有丝毫的倦怠。

整个采访过程对于记者来说并不用花费很多精力，既不需要过多的提问也不需要整理思绪，因为程总是一个极富逻辑思维能力的人，在与之交流的过程，他将所讲的内容都能有条不紊地阐述出来，即使记者中间偶有打断提出疑问，他也能如常承接之前的阐述，丝毫不受干扰。

这种严谨的思维方式应该与之良好的教育和工作背景有关。据了解，科班经济学硕士出身的程总在过去12年间一直从事房地产市场研究、房地产评估、项目可行性研究、投资策划、物业市场推广、租赁管理及物业管理等经营管理工作，拥有丰富的物业市场经营管理经验。如果说理论上的专业专注让程总成为了行业发展的专家，那么，市场实操中的沉着冷静、开拓创新方显其英雄本色，正是基于此，他带领的广州怡城物业坚持走经营管理一体化的道路，并初尝甜头。

 “拼命三郎” 今日事今日毕        

程总号称“拼命三郎”， 对工作全情投入，敢拼敢闯，求专求精。他对自己有个要求：能在一年内干完的事情不要拖到三年。为此，他常年加班加点，每天的工作时间长达15小时。当记者问及这个特别的名号有何来历时，程总笑着说，主要是因为对个人的职业生涯有一个明确的规划，对自己的要求也比较高。这可能也与他曾经外派香港的工作经历有关，香港的职场人士通常都是晚上八九点才下班。

程总1996年7月进入广州城建开发集团工作，2003年参与越秀房托基金上市筹备（该基金已于2005年12月21日在香港成功上市，是国内第一家在境外上市的Reit），之后便进入资产管理行业，到怡城前，曾任越秀房托资产管理有限公司副总裁。从房地产开发到资产管理行业，程总一直都在追求创新及高效率的工作。的确，作为越秀房托基金的前线业务运营商，怡城公司管理着旗下的5个高端商业物业，家大业大，而精细化、专业化的要求也丝毫不容程总懈怠。如今，在短短的一年时间，他和团队建立了一整套与国际接轨的工作流程和业务指引，通过了ISO9001、ISO14001及OHSAS18000“三体系认证”，开通了4006-285-286的全国统一客服热线。

应对金融危机 逆境出佳绩

2009年受全球金融危机影响，越秀房托基金旗下物业遭遇上市以来最恶劣的市场环境，面临严峻挑战，但在这一年，怡城不但没有退缩，反而在逆境之中突破重围，取得傲人成绩。年底盘点,基金旗下21万平方米出租物业的整体出租率达到99.2%，创上市5年来新高！租金收入5.32亿港元，比上年同期增长了7.37%！租金收缴率连续5年保持100％!

谈起这段意义非凡的经历，程总表示，这取决于三个因素：一是公司有较强的前瞻意识，通过调研掌握市场行情，在金融危机影响深化之前就研究制定出“控制两头、影响中间”的经营策略，适时调整了租赁条件；二是加强与中介公司的互动沟通，加大对风险租户的监控，加强营销推广及客户关系管理；三是建立内部租赁激励机制，调动全体员工的积极性。正是由于应对及时、措施有效，广州怡城就在这场没有硝烟的战场上打了一场漂亮仗。

经营管理一体化 打响行业品牌

目前广州怡城物业管理有限公司直接经营管理面积达50多万平方米，其中包括中国十大服装专业市场的白马大厦以及维多利广场、财富广场、城建大厦、越秀新都会大厦等5个基金项目，是目前广州市高端商业物业管理规模最大企业之一。2009年怡城公司荣获“中国最佳物业服务企业”、“广州最具竞争力物业管理企业10强”、及“中国物业管理最具影响力品牌企业”称号。

当记者问及有何心得体会可以和同行分享时，程总说，“经营管理一体化是核心！”同时，程总也认为，“物业管理将会逐步向资产管理转移。物业管理行业经过30年来的发展，已经在理念、机制、专业化程度及人才储备上为转型从事资产管理业务奠定了一定的基础和条件。”

而为了进一步提升广州怡城物业管理有限公司的品牌知名度，未来五年，公司将争取每年向外拓展一个项目。“去年和今年是一个夯实基础的过程，在人力资源、风险监控体系以及品牌三方面得到提升后公司将加速对外拓展的步伐。”

严选人才 善待员工

由于广州怡城物业管理有限公司在管的多是高端商业物业，公司对于人才的选拔也有特别的要求，程总介绍说，公司的管理人员要求是综合性的人才，最好具备基础的物业管理、房地产经营管理、相关的法律、财务知识以及房地产投资信托基金方面的知识。公司正在开展人力资源管理体系改革，正试图从外部引入和内部培养适应公司未来战略发展的人才。

选拔人才需要高要求，对待人才自然也就分外珍惜了。据广州怡城物业管理有限公司的办公室黄小姐介绍，公司每年都会举办企业主题文化活动，并设有 “党员活动日”、“团员活动日”，公司每年有计划地组织专业人才外出进行项目考察和业务交流，此外，为了丰富员工的业余生活，公司还开办有内部刊物，让员工通过文字表达心中的所想所感，从而释怀工作压力。记者从怡城官方网站上了解到，网站内容几乎天天更新，企业管理经营活动异常活跃。

随着公司业务的不断扩大，作为广州市高端商业物业管理规模最大的专业公司，怡城物业在商业物业经营管理领域积累了丰富的管理经验，具有典型的代表意义。谈及未来的发展目标，程总表示，公司将利用房托上市后所形成的有利平台，争取不断承接基金公司注入的新的物业项目，同时利用公司多年积累的品牌资源承接符合公司发展定位的其他商业项目，扩大物业管理规模，努力打造‘怡城’成为高端商业物业经营管理一体化的营运商，成为‘管理一流、服务一流、效益一流’的行业典范。