绿城服务、华润万象、时代邻里等头部物企年报出炉，透露了哪些行业动向？

2022年对于物业行业是更具挑战的一年：城市化继续推进物业管理行业高速发展；资本化力量推动物企合众连横、竞争更加激烈；提升内功与外延扩张并举，一维增长向多维出击发力；物业管理从大地产行业附属功能到走向独立······

近期，各大物业管理企业纷纷发布2022年度业绩报告。各企业年度报告说了什么？释放了哪些重磅信号？2023年物业行业又将呈现哪些发展趋势？

绿城服务

多重因素影响利润短期承压，核心优势不变期待改善

年报数据总结

2022年全年，绿城服务营业收入为148.56亿元，较同期125.66亿元增长18.2%；毛利为24.02亿元，同比增长3.1%。在管面积为3.84亿平方米，同比增长26.3%，合约面积为7.63亿平方米，同比增长17.1%。

在外部环境复杂多变的情况下，尽管受到市场情绪波动的影响，但绿城服务积极做出应对，以坚持长期主义的韧性发展，穿过周期波动，在逆境中实现经营业绩的增长。

绿城服务的营业收入按结构划分可分为物业服务、园区服务、咨询服务以及科技服务四大部分。

图：2021-2022营业收入按业务结构划分情况

图：2021-2022绿城服务各业务占比情况

1）物业服务

其中物业服务作为绿城服务业务的重要支柱，基于多年的经验累积与成本控制能力显著提升，期内物业服务部分收入为94.46亿元，同比增长21.6%，占总收入的63.6%；毛利收入11.40亿元，同比上涨17.0%，占总毛利的47.5%。

2）园区服务

园区服务是基于业主提供全生活场景和房地产的全生命周期提供的系统性服务方案，绿城服务将社区零售、居家生活、空间服务、资产运营以及文化教育五大生态融于一体，构筑“康乐、学乐、欢乐、寿乐”（合称“四乐”）一体的理想社区，且作为物业服务的延伸业务，期内收入达28.54亿元，同比增长9.1%。值得一提的是社区零售首年扭亏为盈，这得益于社区零售部分积极开展线上线下联动业务，凭借优质产品+有效推广+便利服务的价值叠加，有效的推动了业务增长。

3）咨询服务

通过强化差异服务特点，绿城服务在2022年从园区到城市，以不断的创新服务为抓手，开辟新的价值增长点。在“管理咨询服务”的加持下，形成从住宅到商写业态，从物业咨询到规划设计等外言之未来社区咨询服务，承接未来社区项目达14个，实现营收2.50亿元。2022年全年咨询服务部分收入20.67亿元，同比增长5.4%。

4）科技服务

科技服务期内涨幅最大，收入为4.89亿元，较2021年同期增长121.6%。绿城服务围绕服务的数字化发展，打早了全域平台产品及智慧物业产品，包括面向物业行业的【善数智慧物业】以及面向政府的【善数全域平台】，目前拥有4家国家高新技术企业，500余项专利及著作权等，凭借着多项科技发明专利及优质的服务内涵，科技服务业务板块在市场体系建设初具成效，业务增速加快。

华润万象

核心指标稳健增长，非凡万象迈上新台阶

年报数据总结

华润万象生活全年实现收入120.16亿元，同比增长35.4%，其中，住宅物业管理服务收入78.02亿，商业运营及物业管理服务42.14亿；实现毛利润36.11亿元，同比增长30.9%，其中住宅物业管理服务毛利润14.72亿元，商业运营及物业管理服务毛利润21.38亿元；实现净利润22.25亿元，同比增长30.7%；实现核心净利润对应的每股盈利0.975元，全年派息0.439元/股（年中派息0.127元/股），派息率较去年提升8个百分点至45%，实现各项核心指标稳健增长。

图：2021-2022华润万象生活业务收入分布

图：2021-2022华润万象生活业务毛利润分布

物管业务实现高质量增长。物管行业受房地产风险释放影响，暴露出市场化不足、缺乏独立性的问题，资本市场估值出现严重分化，头部物企抓住市场窗口迅速做大管理规模，实现高质量发展。2022年，华润万象生活积极推进业务转型，全年实现收入78.02亿元，同比增长46.9%，占总收入64.9%。各细项来看，物业管理服务收入55.73亿元，针对开发商的增值服务9.73亿元，业主增值服务收入12.56亿元，同比大幅增长73.3%，占物管业务收入比重提升至16.1%，占总收入10.4%。

图：2021-2022华润万象生活物业管理收入分项

全面推进数字化建设助力企业再上新台阶。商管业务全面提升招商及商业管理系统，打造全新商户入驻及线上交易工具，赋能商户经营，全面升级一点万象APP；物管业务完成【朝昔】新系统上线，提升业务体验，赋能一线员工，并全面升级物业收费系统，为进一步降本提质增效奠定基础。

华润万象生活未来布局战略：

商管业务要抓住消费升级，进一步与核心品牌开展战略合作，引入和孵化稀缺性、创新性品牌，筑牢品牌资源护城河，持续提升产品竞争力；做好母公司协同，重点关注核心城市优质存量项目机会，强化高质量外拓。

物管业务持续提升市场化直拓能力，积极关注优质项目收购机会，通过标杆法持续提升基础服务品质，优化管理效率，降低管理成本；

在社区增值服务基础上，构建全业态增值服务体系，加速成为中国最具影响力的【城市空间运营服务商】；此外，还包括数字化建设等，持续提升人均效益。

时代邻里

物管收入逆势增长，增值服务前景明朗

年报数据总结

报告期内，时代邻里（股票代码：9928.HK）收入为26.06亿元（人民币，下同），毛利5.56亿元，毛利率21.3%，股东应占核心净利润为约人民币1.43亿元。其中，物业管理服务收入达1860.3百万元，较2021年（1576.7百万元）同比增长18.0%。在管面积约为1.19亿平方米，合约面积约为1.34亿平方米；其中，新增项目自主外拓占比高达97%。

图：2021-2022年时代邻里核心业务收入变动情况

值得关注的是，时代邻里住宅业态管理的收入较去年同期增长20.8%，达939.3百万元。在宏观经济与行业周期双重压力迭加之下，时代邻里物管收入仍能实现逆势增长，足以显示时代邻里强劲的内生增长能力，未来发展可期。

在业态布局方面，时代邻里通过整合多业态品牌资源，赋能住宅、产业园、公建三大核心业态，核心业态合约面积占比高达94%，实现多点开花协同发展。

深挖社区增值服务价值，创新升级锻造优质服务。依托全生命周期“科技+服务”平台，时代邻里进一步挖掘社区价值，结合邻里邦APP、小程序等多矩阵进行用户运营，完善用户画像，不断升级业务发展模式，丰富服务产品矩阵。

美居业务方面，时代邻里通过开设品牌形象店，打通线下与线上消费场景，促进流量转化；积极应对房地产市场下行环境，突破存量市场，探索自营业务，培养了多家业绩优异的自营整装门店；积极洞察业主需求，发挥物业企业近场优势，开展社区团购及多种有偿到家服务，面对多种生活场景，针对性设计与匹配产品套餐，为业主与客户提供丰富的品质好物与生活服务。报告期内，时代邻里的社区增值服务收入达到3.78亿元，毛利率32.9%。

聚力建设“科技+服务”平台，科技赋能运营管理提质增效。时代邻里积极适应科技发展趋势，以高品质物业服务为发展根基，聚力建设全生命周期的“科技+服务”平台，将人文力量注入智慧科技，让技术更好地赋能人民向往的美好生活。目前，时代邻里完成了企业管理智慧升级、服务平台优化提质，及服务场景的全新定义。

图：时代邻里服务平台优化提质

作为行业领先的现代服务创造者，时代邻里以“成为全球卓越的生活服务平台”为战略愿景，在快速提升住宅社区业务的基础上，深入覆盖城乡公共机构与空间，以自身资源优势不断孵化整合更多业态，以“社区服务、城市服务、创新服务”三大服务覆盖个人、社区与城市成长和发展，致力于建立一个全生命周期的“科技+服务”平台，坚定地践行“让更多人享受美好生活”。