李卓章｜忆往昔发展历程艰辛思未来变革再启新程

广东珠港物业管理有限公司董事长、广东省物业管理行业协会副会长李卓章

回忆过往，深感欣慰；面对当下，获得感依旧不小；展望未来，思考探路，坚信物业行业与物业事业必成。

常言道，过去是今天的基础，今天是未来的明镜。回顾过去，继往开来，不仅是物业行业接续前行的必经之路，也是坚守行业本质、在前人肩膀上更好满足业主需求的必然举措。

回首物业行业40余年的发展历程，结合自己在物业行业近40年的工作经历，我切实感受到，物业管理从开篇到现在一直坚守的本质与核心，它们是：专业化、企业化、市场化。

过去的岁月——物业行业发展历史再回顾

1981年春，深圳、广州相继成立了物业管理处，管理服务于住宅小区。深圳第一个管理的住宅小区叫东湖丽苑，业主有大概700户；广州第一个设立的物业管理处服务于东湖新村，业主有967户（907户住宅及60个商铺）。广州和深圳两个城市，开始了我国内地物业管理最早的探索，也开启了行业发展的先河。

1985年5月，深圳市房管局成立，肯定了物业管理行为的专业化、社会化、企业化特点，并在全市推广。

1989年9月13日，在大庆油田召开的全国城市住宅小区管理经验交流会上（14个城市的代表、150多人参会），肯定了“物业管理”这一概念。

1993年，在广州番禺召开的“全国物业管理专家研讨会”，确定了物业管理的市场化地位。

1993年6月28日，深圳市物业管理协会成立，这也是内地第一家物业协会。

1994年4月1日，国家建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》，即33号部颁政令。当时正是贯彻党的十四届三中全会（1993年11月召开）精神的关键时期，物业行业也沿着社会主义市场经济道路阔步前行。

1994年12月31日，上海市、海南省的物业管理协会同时成立。

1995年4月3日，广州市物业管理协会成立。

1995年8月6日，建设部为了推进各省、市的物业管理事业，组织全国性的住宅小区和商务大厦管理标准的达标考评，当年，考评组成员包括建设部的谢家瑾副司长、徐俊达处长、朱文奇等，李卓章代表广东省、胡冰代表山东省、钟志锋代表安徽、胡华丽代表四川、叶天泉代表辽宁、稍后许新民代表江苏、张玉亭代表深圳，任考评组员。从此，各省、市就按部颁标准——小区十四项、大厦十五项标准贯彻执行。后来，2000年以后，修改为小区八大项、大厦九大项，并于当年在大庆油田的6个住宅小区开始，进行全国性的物业管理项目大考评。此项考评结束于海南省海口市（当年海口市评上的是龙珠新城项目、银谷苑小区）。

现在的管理业绩——企业数量众多，广泛吸

纳就业，助力税收和群众美好生活

各省、市的物业管理行业协会，在各级有关部门的领导下，持续引领着物业行业的发展，推动着物业管理行为朝着专业化、标准化、市场化的方向走深、走实、走规范。

在政府部门、行业协会、物业企业、物业从业人员、广大业主、街道社区等的共同努力和指导配合下，物业行业为城市的市容市貌提升做出了不可或缺的贡献，为城乡居民居住环境的改善和提升付出了辛劳与心血，为城乡的居住环境的改善和文明礼貌提升做出了不小的贡献。

根据国家统计局的数据，截至2023年末，全国物业管理企业的数量为37.5万个，比2018年末增长了59.8%‌。此外，物业管理企业的从业人员数量从2018年的577.4万人增加到2023年的854.3万人，增长了34.1%。具体到广东，广东省物业服务面积近30亿㎡，从业人员100多万人，营业收入2057亿元，占全省GDP的1.61%。

相信在广大物业企业的坚持和努力下，在广大从业人员的辛勤劳动、敬业精神和奉献下，一定能够更好的助力实现人民对美好生活的向往。

未来的几点思考

展望未来，物业行业进一步发展面临的客观环境已经发生了不小的变化，需要物业行业科学求变、主动应变。黄坤明书记在开年的广东高质量发展大会上指出，岭南春来早，人勤地生宝。物业行业与物业企业、广大从业人员要坚定的做好各项工作，早早耕耘、持之以恒、勤劳刻苦，在实现人民对美好生活向往的过程中作出更大的贡献，展现更大的价值。

一是需要加强研究项目层面收费价格的自愿买卖与被动买卖之间的矛盾，以及质与价相符合之间的矛盾。

二是高品质服务与低简而刻板的物业服务之间的矛盾，鼓励项目服务的优胜劣汰。

三是物业企业及其项目追求资本利益最大化与反垄断之间的矛盾。私利是发展的动力，但是如果私利的追求不在合法合规的约束下，必然造成道德败坏，扰乱市场，造成乱象丛生，如见利忘义、损人利己现象时有发生。

四是不成熟的物业服务行业与运行尚不流畅的业主委员会之间的矛盾。尤其需要注意到的是，因为物业服务的边界责任不清，物业企业被认为似乎是“包打小区天下”，由此引发的矛盾纠纷较多；此外，物业企业法律责任担负繁多，物业企业背受多方泛滥的指责。上述问题都有待解决。

五是物业费不能伴随当地物价的升降来浮动，使得以成本定价格或调整价格难以实现，最终结果是物业企业要么亏损，要么撤场，要么减配或偷工减料。

六是国有企业支配的资源多，可能出现寻租泛滥，增加物业服务市场的乱象，如何把握和制定规则，增加对他们的约束力，让他们规范发展，值得深思？

总之，物业服务行业发展是长久的事业，是居住环境改善和社会生活文明与进步的重要支撑。我们一方面要坚定信心，另一方面也要积极求变、主动应变，不断在新时期新阶段展现更大的价值与作为。