【羊晚沙龙】06年第1期新闻报道
物管公司“贪新厌旧”“撤场潮”即将来临？ ---------------------------------------------------------------------------------------- □羊城晚报 撰文/记者 张秀钦 邓伟东 实习生 冯丹红 沙龙现场：物管公司有权自动撤离小区吗？ 专家认为，合同期满、对方违约、协商一致等情况下物管公司是可以合法退出的 2006年1月13日，由广州市物业管理协会、羊城晚报社主办的“物管公司是否有权撤出小区？”的物管沙龙在粤电广场召开。 随着广州市上世纪八九十年代建成的楼盘开始大规模进入大、中修期，一些规模小、设备多的楼盘的物业，由于管理公司的经营状况多数已经处于入不敷出的状态，业主对物管公司的增加物管费用的建议又坚决反对，现在已经有不少楼盘的物业管理公司已经或者正在酝酿退出小区的管理服务的行动。 由此而产生的纠纷于是纷至沓来，不少市民认为，当初楼盘新入伙时物业管理公司是争着进小区，现在问题出现了，个个就卷铺盖走人，实在是没有道理。有一些资深律师也指出，正是因为这个原因，当初不少物管公司起草的委托管理合同对于退出等相关条款，有的是非常含糊，有的甚至是根本没有，从而导致了如今在退出过程中产生的不少纠纷。 针对这种状况，广州市知名物业管理公司相关负责人、相关律师、业主委员会代表等对物管是否有权自动撤离小区进行了探讨。与会的许奋飞律师认为，根据相关法律规定，只要是合同期满的物业管理公司，如果无法续签合同，就可以自动撤离小区，并且一定要退出小区。同时，还有一些例外的情况物管公司也可以有权撤离小区，如在合同期满前，业主方、委托方违约导致合同无法履行的，可提前解除合同；在合同期满前，经过委托双方协商达成一致的，都可以撤离。但是如果物管公司擅自退出的，就要负上相关的法律责任。 会上，广州市物业管理协会的相关负责人介绍，广州目前的物业管理公司有1200多家，其中900多家是具备行业资质的，而有300多家是只进行了工商登记，而没有获得经营资质，这些就是行内通常所说的“黑物管”，对于这些公司，广州物管协会今年的一项重要任务就是对这些无资质的物管公司进行清理。 ■事件背景 广州员村地区的东颖楼是在1997年建成的单体楼，高9层，总建筑面积约5000平方米，总户数约60户。该楼盘的物业管理公司自业主入伙进驻，一直到2004年，其物业管理费都是0.4元/平方米，且收缴率一般在80%?85%左右的低位水平。 从2000年开始，楼盘的开发商取消了对东颖楼物管公司的物管补贴，于是，该楼盘的物管经营状况一直处于很不理想的状态。据该物业管理公司的相关负责人介绍，他们每月的亏损额一般都在1000多元左右，也就是说，每年的亏损额在1万元以上。 由于该楼盘一直没有成立业主委员会，物业管理公司在2000年到期之后就没有续签委托管理的合同（因为发展商已经撤场、业委会没成立，小区的实质委托方一直悬空）。到了2005年，该物业管理公司向全体业主提出退出小区的要求，最后在相关部门的协调下，该物业管理公司在当年成功撤出了东颖楼。 由此，在业界就引发了“物管公司该不该、是否有权撤出小区管理”的争论议题??? 疑问1 物管公司自动撤场的项目在增多？ 据了解，除了部分由开发商补贴的物业管理公司外，现在广州大多数的物业管理公司的经营状况都不是很理想，特别是一些早年落成的项目、广州老城区一些单体楼，他们因为管理费低、创收项目少，成为了目前不少物业管理公司撤离的重点区域。随着老城区物业进入10年?15年的中修、大修期，由于物管成本的大幅度增加，于是，引发了更多物业管理公司提出撤场的现象出现。 据介绍，目前物业管理公司的收入主要来源为物业管理费、小区业主的有偿服务、停车场收入等，其中物管费为最大的、最稳定的收入来源。据统计，目前广州市有8000多个商住项目，其中由物业管理公司管理服务的占了将近60%左右。当中有不少是在老城区的物业，这些项目因为投入使用时间早，按照《物业服务收费明码标价规定》，多数是按第三等级进行收费，所以管理费多在1元/平方米以下，现在，随着设备老化等问题的产生、加收物管费用不可行等原因，一些物业管理公司的经营状况已经十分困难。 物业步入大修期是诱因？ 广州市物管协会副会长、粤华物业董事长李健辉表示，一般的物业在10年?15年左右就开始进入了中修、大修期，一些公共的设备，相关的配套设施维修的费用会大幅度增加。据了解，老城区早期开发的一些楼盘，其物业维修基金缺失比较多，而业主又不愿意自己付钱，于是造成物业管理公司的亏损大大增加。广州海运集团物业发展有限公司副总经理叶亮也介绍，他们公司曾经管理的一个楼盘，就是因为这种状况，一年的亏损额就曾高达十多万元。 老城区是“重灾区”？ 另外，一些物业管理公司有自己的发展战略。老城区几千平方米的小区，一个月的管理费也就几千元，不符合他们的发展需要，于是也选择了陆续撤离这样的小区。 李健辉表示，目前物业管理公司自动撤离的小区主要为上世纪80年代的公建房。有专家指出，随着更多楼盘楼龄的增加，物业管理公司的投入要大幅度增加，肯定还会有更多的物业管理公司主动撤离小区的现象出现。 核心提醒 市民要有为高级设备“买单”的心理准备 高科技含量越高、越现代的小区物管支出、维护保养费越高 不少消费者在购房的时候，都喜欢更多配套、更多公共设备的楼盘，高科技、先进设备、美轮美奂的小区环境吸引不少市民自愿“投怀送抱”争相购买，他们均认为这样的小区居住起来会更加舒适。有物业管理方面专家提醒市民，购买这些房屋时，要有为这些设备“善后”的心理准备。因为这些公共设备、配套的维护费用等，入住以后都得要由业主来买单，而且，高科技含量越高、越现代化的小区，其养护支出越高。 据介绍，在所有维修当中，中央空调、电梯、消防、监控系统、供配电系统、给排水系统、园林绿化等的维修费用所占的比例最大。它会因应各个小区的规模、配套不一样，其占的比例也会不一样，不过一般都在30%左右。 入住10年的物业，物管成本将大幅增加 从广州目前楼盘的情况来看，一些设备投入使用之后的10?15年，不少主要设施、设备都会进入中修、大修期。它们少则要更换主要部件，重则要重新购置新设备。 更换一套设备要几十万元 像电梯就会如此，它的使用寿命通常是在12年－15年间。要是一些品牌电梯，而且使用时，它的养护一直很好，通常在5年－6年就会进入中修期，7年以后就会进入大修期了。若更换一套设备，其费用会从几万元至几十万元不等。 小区的草坪其实也是如此，像现在使用较多的台湾草，其寿命一般只在3年－5年间，这些草坪在这个期限基本都要重种了。这样一来，物业维修的支出将会大幅度增加。 买楼要有买车心态？ 会上，不少物管专家都提醒市民，在购置房屋时一定要像购买汽车一样，在购买前最好能要清楚了解它的维修高峰期到底会在何时出现？费用大概是多少？一些设备新且多、高科技含量高、现代化，园林非常漂亮的住宅小区，广大市民一定要有为这些设施的“生老死葬”买单的心理准备。 疑问2 业主享受的服务只能越变越差？ 据了解，广州绝大多数楼盘的业主还是希望能由物业管理公司提供相应的物业管理服务。但是，我们从东颖楼以及其它一些物业管理公司撤离的小区情况看，目前最大的难题就是在于要是旧的管理公司撤场，业主们会很难找到下一家公司愿意接手。 有物业管理公司相关负责人表示，广州物业管理公司也会有不同的层次，有些物业管理公司专做高端的物业，也会有些物业管理公司会选择一些中、低端物业进行管理，住宅小区总是会有物业管理公司愿意接手。其中，就有不少业主担心，新接手的物管多数会更加严格控制支出，“睇?食饭”，难免会导致服务水平有所下降的状况出现，自己得到的服务就会一直走下坡路了。 疑问3 物业公司要撤场 ●业主已缴纳的资金安全如何保障？ ●如果没有业委会的存在，设备房钥匙、公共物业等这些重要的资料应向谁移交？ ●居委会、派出所、环保站这些基层行政单位，在物管公司撤场、物业将有可能出现“无人”接管的情况下，该承担何种角色？ 据一些物管专家介绍，因为种种历史原因，现在广州即将面临一场物管公司的“撤场潮”应该是在所难免的了。随之而来的将会有一连串的问题产生，比如，物管公司撤场了，业主已缴纳资金的安全谁来保障？一些重要资料该向谁移交？以前，居委会、派出所、环保站这些基层行政单位应介入这些商住楼盘的管理…… 据广州市物管协会相关的负责人介绍，现在广州市有8000多个已经入住的商住楼盘，但只有584个成立了业委会，如果物管公司要撤场，那么不少楼盘就面临物管公司不知向谁移交的局面。像电房、设备房的钥匙、消防通道的钥匙、会所及一些公共场所的钥匙、产权资料、项目图纸等应该向谁移交？现在有不少楼盘的发展商他们完成项目开发后就解散了，在没有业委会的情况下，物管公司总不能随便找个业主移交了就算了吧？ 现在有些市民也在疑虑，广州在十多年前，就开始有几千户、甚至是上万户的住宅小区出现了，要是物管公司哪天提出不干了，光每户业主缴纳的大约150元的水电周转金，可能一个楼盘就有上百万元的资金，这些资金的安全谁来保障？ 以前居委会的老大妈总是在住户间忙里忙外的，自从有了商住楼以后，她们的“辖区范围”好像就被挡在了小区的大门以外，派出所、环卫站好像也是如此。要是物管公司“撤”了，他们是否应及时补位？以杜绝这些小区成为“三不管”地带？ …… 这些，其实都是实实在在摆在不少业主面前的切身问题。 律师提醒：物业管理公司无权减免任何一个业主的物管费用 广州市律协房地产专业委员会主任许奋飞律师提出，物管公司不是政府派出部门，在小区内也没有任何产权，只是业主共同出钱聘请来的“管家”，是一个受委托方。业主交给物业管理公司的管理费，物管公司是没有减免任何一户业主物管费用的权力的。要是物管公司不能全额收齐应收住户的物管费用时，这个楼盘的业委会或者是任何一个业主都将会有权要求或者起诉这家物管公司，要求它负责追讨甚至是赔偿所欠收的物管费用。 许奋飞说，按有关法律规定，小区的物管费用每个业主都是必需缴纳的，要是有业主不交，但又享用了公共设施和相应的服务，就意味着其已侵占了全体业主的利益，小区的其他业主就会额外分担了这个费用，这对其他业主而言是不公平的。因此，物业管理公司是有义务去催缴物管费用的，以维护全体业主的切身利益。 物管公司要撤场，有业主乘机不交物管费 物管公司要撤场，有业主乘机不交物管费。这些行为是违法的 目前，有不是楼盘都会有这样的情况发生，当业主得知物管公司将要撤场，就会有一些业主乘机不交管理费；有时是只要不满物管公司的服务，就会不缴纳物管费用以示抗议，对于这些做法，许奋飞律师指出，这都是要承担法律责任的。 许奋飞说，在物管公司退出小区服务之前，小区业主和物管公司之间的物业管理服务合同关系还没解除，业主应当按有关部门核定的收费标准交纳物业管理费。按照国务院颁布的《物业管理条例》第七条规定，业主有按时缴纳物业服务费用的义务；而第六十七条也规定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业管理企业可以向人民法院提出起诉。 物管公司要是做得不好，业主们有苦衷，这是值得同情的，但物管公司收取物业管理费是按照法定程序进行的，而物管公司管理服务不到位，是履行合同的过程中出现的瑕疵，业主如有证据可告其违约，但业主要是采取拒交物管费来争取诉求是难以得到法律上的支持的。业主如果对“管家”的服务感到不满意或认为物业公司无权管理等，应通过其他合法方式寻求解决才是。 |
