【羊晚沙龙】06年第5期新闻报道

行业专家把脉商业物管

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日前,由广州市物业管理协会和羊城晚报主办,广州白马物业管理有限公司协办商业物业管理研讨在流花宾馆三楼新悦厅举行。广州市国土房管局物业管理处处长、广州市物业管理协会常务副会长杨承志应邀出席并讲话。

杨处说:以往人们比较注重和关注的主要是住宅小区(大厦)的管理,其实商业物业管理同样重要。以后不但要加大调研力度,进一步了解广大业(租)户的服务需求,制定更加贴近业(租)户的适应有效的服务标准或标准体系,而且是否考虑在协会成商业物业管理专业委员,进一步扩大交流,并定期评比,使之逐步经常化和规范化。

设备管理方面,资深专家胡百驹强调:设备是物业,设备维护的好坏,直接影响到该物业的生命力。并且呼吁:管理设备要考虑100年。要清醒的认识到,设备隐患可能导致灾难性的后果。

关于管理模式,有专家认为:承包制易调动管理单位的积极性,但也有专家说:从商用物业发展情况来看,酬金制利于租户,也更适合商场的长远发展 

两种制度租户支出无变 

据介绍,目前广州大型购物中心天河城、中华广场的管理费40//平方米左右,时代广场原先的管理费46/平方/月,而丽柏广场的管理费70/平方/月左右,但这和实行酬金制或承包制无关 

酬金制也好,承包制也好,都只是向物业管理公司的付款方式,一般由大业主和物业管理公司之间签订。租户管理费的多少、升或降,与物业管理公司的管理水平、物业规模等直接相关,与酬金制还是承包制并无太直接的关系。广州市物业管理协会副会长王海英表示,无论实行哪种制度,租户的支出都是一样的。仲诚物业顾问有限公司总经理曹晓峰介绍,虽然广州市场上还存在酬金制以及承包制,但广州大型的商用物业都是采取酬金制的方式 

酬金制利于商用物业长远发展 

有商用物业物业管理公司负责人提出,酬金制更适合于小区的管理,其模式更加被动,是看守制的模式。而管理费的承包制,则比较合理,可以使物业管理公司和业主、租户之间产生更多的互动作用,更容易调动物业管理公司的积极性 

王海英说,她所负责的商用物业中,有的实行酬金制,也有实行承包制的,但是属于房地产信托基金部分的物业就一定要实行酬金制。如果实行承包制,物业管理公司收取了费用之后,扣除支出就是自己的收入,可能其利润更高。但是从实际情况来看,租户更多希望实行酬金制,希望看到物业管理费等更多回赠到物业的维护方面,为租户营造更好的经商环境。设备管理专家胡百驹说,承包制更容易产生短期行为,酬金制因为稳定,可以使物管企业更加倾向于物业的长期规划和发展 

曹晓峰表示,很难保证抵御风险,例如保安的工资由原先1000元上升1800元,就使实行承包制的物业管理公司难以应付;并且酬金制更加讲求节源,物业管理公司为了获得更高利润,在物业的维护方面可能投入更少。酬金制是按照管理费支出的多少来计算,合理支出越多,酬金越高,所以物业管理公司在维护商用物业方面会投入更大的人力、物力、财力,使商用物业的软件、硬件方面维持原先的水平。有专家举例说,假如某商场的管理费一共100万元,实行承包制的物业管理公司,如果在维护商场设备等方面支10万元,那么它的收入就90万元;但如果实行酬金制的物业管理公司,当它只有100万元投入到商场的设备维护方面,它才有可能获10万元。从中可以很明显看出那种制度会更利于商用物业的发展 

市场情况适合酬金 

中华广场物业管理有限公司总经理萧树林介绍,在美国、澳大利亚、新加坡等国家,商用物业物业服务支出都是采用酬金制,但是在新加坡,因为采取酬金制,使物业管理公司之间产生了恶性竞争 

曹晓峰说,在中国管理费是由商户出,不是由业主给;但是制订管理费的高低则是由业主决定,而不是商户,只要服务水平不断提高,就能避免管理费越来越低的情况,避免出现新加坡的恶性竞争的情况                        (羊城晚 张秀   岩)

 


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发布时间:2019-06-14 17:31
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