物业相关十大话题

2023年是全面贯彻落实党的二十大精神开局之年，本次两会具有承前启后的非凡意义。其中，有多项内容与物业行业发展密切相关。习近平总书记强调高质量发展为首要任务，指明行业发展方向。政府工作报告和住建部部长再提要“稳”房地产，房地产企稳回升，利好物业行业发展。物业行业相关代表和专家重点围绕社区治理、物业管理制度、养老服务、老旧小区、智慧社区、未来社区、完整社区、上市指导等方面献言建策。

   习近平总书记：牢牢把握高质量发展这个首要任务

   全国人大代表李肖娜：推动物业管理融入社区治理

江苏省连云港市海州区新海街道海连社区党委书记、居委会主任李肖娜代表表示：“小物业关乎大民生”。物业管理与居民生活关系密切，是基层社会治理的重要方面，将物业管理更好地融入社区治理，及时发现和解决群众问题，有助于将各种矛盾化解在基层，更好地推进为民服务。

李肖娜代表建议，应从法制层面完善物业管理参与社区治理架构，明确物业管理在社区治理中的地位、作用，细化业主委员会、物业服务企业等在社区治理工作中的职责。同时要优化物业管理市场环境，推行物业服务收费标准第三方评估机制，完善相关监管措施，促进物业管理市场良性竞争，使物业服务企业更好地参与社区治理，不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

   全国人大代表王莉：缓解停车难，建设好城区

全国人大代表、湖北省襄阳市环卫管理处襄城公厕公司党支部书记王莉表示，停车难已经成为人民群众反映强烈的民生问题之一，“当前城市建设已经从‘有没有’转向‘好不好’，好城区的一个重要方面是，老百姓停车方便、出行便捷” 。今年两会，她带来关于缓解城市停车难的建议。包括加大停车场资源供给；提高停车场利用率；加强科学化建设；以及倡导绿色出行等。

   全国人大代表王玉志：加快推动高品质住宅建设

2023年的全国住房和城乡建设工作会议强调，要“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好”。

结合工作会议要求，全国人大代表、山东省住房和城乡建设厅厅长、九三学社中央委员王玉志在今年两会期间提交了关于加快推动高品质住宅建设的建议，提出了高品质住宅建设当前主要存在的问题和下一步的发展建议。在完善住宅质量保修制度方面，王玉志建议，全面推行“先验房后收房”制度，制定与高品质住宅相适应的物业服务标准，物业服务收费实行市场调节价，推动实现优质优价。

   全国政协委员柴强：密切关注存量房“老龄化”，及早建立房屋养老金制度

今年两会，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强带来了《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》。柴强表示，通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，更好地履行政府房屋公共安全职责。并主要提出以下两个方面建议：

一是，每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。因为土地出让收入主要“来自于房”，在供应房地产开发用地时一次性收取了地价款或土地出让金，特别是土地增值收益实际上主要“取之于房”，而且通过招拍挂出让方式使得地价在房价中的占比过高，挤占了保障房屋建设质量和维修更新的必要费用。

二是，发挥房屋养老金在房屋全生命周期安全管理中的资金支持作用，建立房屋体检制度，利用房屋养老金开展房屋定期体检，为老房子“治病”，实现房屋的安全检测、紧急情况排险以及意外风险保障，形成房屋安全长效机制，为房屋提供全生命周期安全保障。

   全国政协委员卢天锡：推行物业质量保修金制度

全国政协委员、江西省政协副主席、民进江西省委会主委、江西省住建厅厅长卢天锡近日提交了关于完善商品房质量保修制度的提案。

提案建议，建立房屋建设工程质量潜在缺陷保险制度。由建设单位在商品房预售前购买房屋质量保险，与保险公司签订书面保险合同，明确承保机构、保险内容、保险期限、理赔流程等投保信息，作为购房合同附件，经鉴定为保修责任范围内建设工程质量问题的，可由业主或委托的第三方直接维修，有关费用依据保险合同向保险公司索赔，以市场化、法治化方式落实建设单位质量首要责任，切实维护购房人合法权益。

提案还建议，推行物业质量保修金制度。将现行建设单位依据建设工程承包合同从工程款中预留的质量保修金，交由物业行政主管部门监管，由主管部门以物业服务区域为单位设立物业质量保修金专户，物业保修期限内，建设单位不履行保修义务且经鉴定为保修责任范围内建设工程质量问题的，可由业主委员会或委托的物业服务企业组织维修，费用从物业质量保修金专户中列支。

   全国人大代表马静：建议大力推广居家养老服务

全国人大代表，河南省许昌市魏都区南关街道七一社区党委书记、居委会主任马静建议，加大力度推广居家养老服务。她建议：

加大力度发展居家养老服务，加大社区养老配套设施建设力度，支持社会力量提供日间照料、助餐助浴、康复护理等服务。大力发展“互联网+养老”的智慧养老服务体系，推进适老化改造，保障老年人高质量、有尊严的退休生活。

需要国家政策引导和资金支持，以政府为主导，出台扶持政策。打造政府规划、市场运作、福利补贴相结合的服务模式。通过政府购买服务，有专业的养老机构提供居家养老服务，兼顾老年人需求与经营者收益，此利民之好事才有望持续发展;建立完善居家医疗服务规范、技术指南和工作流程，明确相关政策，支持有条件的医疗卫生机构提供家庭病床、上门巡诊等居家医疗服务。推进“互联网+医疗健康”“互联网+护理服务”，创新方式为有需求的老年人提供便利的居家医疗服务。鼓励医疗卫生机构依法依规在养老服务机构设立医疗服务站点，提供嵌入式医疗卫生服务。

   全国政协委员鲁晓明：建议把物业作为养老服务的依托，引入多方合作

2023年全国两会期间，全国政协委员、民建广东省委会副主委、广东财经大学法学院院长鲁晓明在提案中提到：建议把物业作为养老服务的依托，引入社会组织、家政及社区卫生服务站与物业等形成合作。

他认为，物业最熟悉业主，纳入物业能够为业主更便捷的提供服务，并能够实现养老服务的高效化。在社区内开展养老、或养老和养老医养结合的服务工作时，若没有物业的配合是很难开展的。如果仅要物业单纯的付出，那这种形式很难持久。而物业若有兴趣，且从业人员愿意从事助老等有偿服务，那么对物业来说，也可以开展一些相关的服务。对于老人来说，生活指数也提高了，因此这是一个多方都有利的事情。

   住建部部长倪虹：持续推进老旧小区改造，建设完整社区

在“部长通道”采访活动中，住房和城乡建设部部长倪虹表示，要持续推进老旧小区改造，建设完整社区。老旧小区改造主要可概括为“3个革命”，第一个是“楼道革命”，消除安全隐患，有条件加装电梯；第二个是“环境革命”，完善配套设施，加装充电桩等和适老化的改造；第三个是“管理革命”，党建引领、物业服务。

   全国人大代表赵平：建议加强老旧小区消防安全管理

全国人大代表、航空工业集团陕西飞机工业有限责任公司工人，首席技能专家赵平表示，“三无”小区，也就是无业主委员会、无物业管理单位、无法确定消防安全管理主体的居民住宅小区，需要格外重视消防安全。他建议：

要加大公共消防设施改造力度。例如，明确责任主体，提升、改造小区内公共消防设施，改造小区周边供水管网，增设市政消火栓，更换老化电气线路、燃气管线，扩充小区周边车位，规划电动车集中停放点，明确住宅专项维修资金申请渠道、申请主体，确保小区建筑消防设施完整好用，切实提高小区本质安全水平。

让“三无”不再“三无”。要指导该类小区尽快成立业主委员会，选聘物业服务企业进行消防安全管理，而对一时无法成立业主委员会的，要将小区消防管理纳入辖区网格化管理平台，确定消防安全管理人、小区楼长，发动基层网格力量，重点开展巡查检查及宣传培训。

要定期评估无明确管理责任主体住宅小区消防安全风险，组织住建、城管、应急、公安、民政、电力等相关部门开展综合治理，从治理责任、治理经费等角度出发，建立消防治理的长效机制。

同时，要加快制定加强此类小区消防安全管理的法律法规及政策，从明确责任、巡查检查、隐患整改、宣传培训、综合治理、维修资金申请等方面健全完善消防管理工作机制。切实防范化解此类小区消防安全风险，切实保障人民群众生命财产安全。

   全国人大代表楼向平：加快推进智慧社区建设，提升城市基层治理能力

全国人大代表、河南移动党委书记、董事长、总经理楼向平表示，智慧社区通过充分应用信息技术手段，整合社区各类服务资源，可以有效实现基础设施智能化、社区治理精准化、公共服务便利化，是推进国家治理体系和治理能力现代化的重要路径之一。

为进一步加快推进智慧社区建设，提升城市基层治理能力现代化水平，楼向平提出三点建议。

一是提升智慧社区建设的战略高度。将城市智慧社区建设提升到同乡村振兴一样的战略高度，参照乡村振兴制定体系化战略执行方案，提升各界对城市智慧社区建设的重视程度，高质量推动城乡区域协调发展。在智慧城市建设大框架下，以社区居民感知提升为核心，完善智慧社区建设顶层规划设计。出台指导政策，推动基层由传统治理模式向多部门协同的数字化治理模式转变；制定扶持政策，鼓励社会力量参与社区建设和运营。制定智慧社区分级分类建设、验收标准和由基础到提高的演进计划，指导地方因地制宜有序推动建设。针对社区内市场主体储值式消费、物业管理权责等焦点问题完善相关立法，加强第三方监管，营造安全放心的社区消费居住环境。

二是加强信息化基础设施投入和基层治理数智化转型。对老旧小区加装信息化基础设施，通过科技手段为居民提供必要的安全保障。对已配备基础信息化设备的小区，运用大数据、云计算、人工智能等新兴技术，开发智能化应用，精准识别并及时消除高空抛物、消防通道占用、可疑人员闯入等隐患。构建集约化的智慧社区综合服务平台，对社区内人、事、地、物、情、组织等多维数据进行统筹归集和全面整合，推进与城市运行管理平台、政务服务平台、智慧物业平台、智能家居的互联互通和应用融合，实现治理模式由散点向全面、由粗放向精准、由被动向主动转变，有效提升基层治理能力。

三是建立多方参与、协同共赢的建设运营模式。加强非政府投资模式构建，探索三方投入资金建设、政府分期购买服务的模式，减轻政府一次性投入压力。扶持、引入专业性的社区运营主体，依托智慧社区综合服务平台科学统筹社区服务供需循环，让居民在家门口享受到便利化的“一站式”服务；加强各市场主体服务质量闭环管理，通过后向评价机制提升整体服务质量。以合规安全的方式让社区内各市场主体掌握社区内客户资源和消费需求，及时调整自身经营策略，提升经营发展质效。发挥线上线下民生服务在社区建设中的作用，如互联网权益置换、共享充电、智慧水站、社区团购、广告投放等，通过资源交换和互相依赖等方式平衡社区管理方、运营主体和居民之间的利益，通过运营反哺智慧社区建设，打造和谐共生的社区生态圈。

   全国政协委员洪明基：探索建设未来社区模式，解决运营痛点

洪明基认为，经过多年发展，传统社区的管理方式也不再适应当下现代化的需求。当前社区服务运营存在三大问题，一是多元供给主体权责不清晰；二是需求导向的服务供给机制尚未建立；三是社会化、市场化手段应用不足。

针对对新旧社区走访时所发现的难点问题，洪明基建议，旧改类未来社区，可探索以“公共资源换服务”模式解决其可持续运营的痛点，减少政府补贴压力。他指出，旧改类未来社区存在空间资源有限、居民支付能力弱等诸多问题，现多以补贴形式实现普惠类服务覆盖，财政压力大。

对此，洪明基认为“在此类未来社区实施过程中建议可尝试跳出未来社区运营‘算社区小账’的限制，在更大区域范围内通过对政府公共资源的整合提效‘算大账’，来实现旧改类未来社区的可持续运营，减少政府侧运营补贴。”

洪明基建议，在更大范围内的公共资源的嵌套和置换，通过“街区+社区”一体化运营模式，可作为老旧类未来社区的一种可持续运营解决方案进行探索落地。与此同时他还指出，新建类未来社区可通过“投建管运一体化”落实未来社区场景及运营权责，借用新建类空间富足的优势，来充分带动周边老旧类未来社区。

   全国人大代表吴晨：建设完整社区需创新运营模式

全国人大代表，北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师、总规划师，首钢集团总建筑师吴晨就如何更好地推动完整社区建设提出建议，他认为，以完整社区建设为代表的城市更新并非传统意义上的城市开发，而是在政府补贴与监督管控下，企业兼顾一定社会使命，从运营管理着手，通过高质量、高效率的资产管理，以满足人民美好生活需求为核心，从“好房子”到“好小区”“好社区”“好城区”，实现可持续高质量的城市更新。

吴晨认为，在一系列政策的激励驱动下，社会资本参与完整社区建设的积极性显著增加，但在具体实践中仍然存在一些“堵点”。为此，吴晨建议：要加强顶层设计，建立协同工作机制，实现资金集成；从长效运营角度，拓宽社会资本参与途径；完善土地规划管理措施，加快出台规划建设审批管理的实施细则；实施社区“投建管运”一体化模式，促进更新项目投入产出平衡；促进城市空间资产化增值，实现可持续运营等。

   全国人大代表崔荣华：建议加强北交所对物业企业上市指导