安全管理乃物业服务重中之重——广州“住标”评价之感想

上世纪八十年代，伴随着改革开放的春风，房地产业在祖国大地悄然兴起。近四十年来，随着我国住房商品化、社会化进程的推动，作为房地产业不可分割的一部分，物业服务行业更是以迅猛发展之势遍布我国的各大城市。物业服务对象从单一的新建住宅小区发展到写字楼、商场、工业厂区、学校、医院、机关办公楼等各类物业，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、安全防护、环境保洁、绿化养护、客户服务等综合性服务产业。

从1981年3月国内第一家物业服务企业“深圳市物业管理公司”成立至今，全国物业服务企业总数已超过3万家，从业人员超过500多万，覆盖范围也由一线大中城市延伸到二、三、四线城市，甚至发展到一些乡村。可以说，目前我国的大部分老百姓的生活都与物业服务行业息息相关。

现如今，我国的物业服务行业已经从发展期向转型期过度，以实现物业管理高质量发展为目标。然而，很多物业服务企业忽视了物业管理的本质，过度地追求经营指标和利润率，使得物业服务行业逐步偏离了正轨。为了追本溯源，提升全市物业服务品质，推动物业服务高质量发展，广州市住房和城乡建设局与广州市市场监督管理局联合启动编制广州市物业服务地方标准DB4401/T100《物业服务》，标准包含第1部分：通则、第2部分：住宅小区、第3部分：商业写字楼、第4部分：商业、第5部分：医院、第6部分：工业园区、第7部分：政府及公众物业、第8部分：学校。目前已经颁布了《物业服务第2部分住宅小区》（DB4401/T100.2-2020）（下称“住标”）和《物业服务第3部分商业写字楼》（DB4401/T100.3-2022）(下称“写标”)。在广州市住房和城乡建设局的监督指导下，广州市物业管理行业协会组织了一批行业精英专家分别于2021年11月和2022年11月开展了广州市住宅小区地方标准等级评价工作。“住标”等级评价分为一、二、三级，一级最高，三级最低。两年来，全市累积有37个住宅小区通过“住标”一级评价；3个住宅小区通过“住标”二级评价；1个住宅小区通过“住标”三级评价。

本人作为“住标”等级评价安全小组组长，连续三年非常荣幸地为参评项目进行了贯标及参评指导培训，并且带队参与了前两年的“住标”等级评价工作。根据评价条款的重要程度不同，“住标”评价细则将评价条款分为底线条款、重要条款和一般条款。现就“一级”服务标准举例，总共261条评价条款，分别对应综合组条款68条，安全组条款44条，环境组条款64条，工程组条款85条。其中，安全组的44条评价条款中底线条款11条，重要条款31条，只有2条是一般条款。另外工程组全部3条底线条款和其中10多条重要条款都是涉及到安全生产的内容。由此可见，安全管理在“住标”中占具非常重要的地位。

通过这两年的实践，我发现很多参评项目物业服务人员对安全管理的重要程度以及“住标”安全条款的理解都不够准确，造成其参评项目在这些方面出现不符合项。概括起来，大致为以下的共性问题：

1、贯标不彻底，项目人员对地标条款理解不精准；

2、安全培训计划性不强，缺少法律法规，偏重于专业知识和实操技能培训；

3、培训记录不完善，普遍只有培训签到表，缺乏培训内容、照片等，培训考核过于简单，大多只是一两句评语，缺少考核记录，没有后续的整改措施；

4、物业服务人员的灭火、救生技能培训没有达到标准要求的每月至少开展一次；

5、消控中心未设置双人双岗，值班人员无证上岗，上岗证书总数不够法定要求，交接班记录没有两人签名；

6、监控中心与消控中心共用值班记录；

7、微型消防站的组织架构和管理制度没有上墙，微型消防柜没贴封条，应急物资没有进行月度检查；

8、消防巡查不彻底，存在漏查漏检现象；

9、消防主机显示的故障点位偏多，主机时间与北京时间偏差较大，且消防主机打到手动状态；

10、缺少有限空间作业的制度和救援应急物资；

11、电动小汽车的充电桩配置的消防器材不足，缺少充电桩的台账，也没有巡查记录；

12、消防设施设备台账不完善，甚至有的项目完全没有；

13、地下停车场没有车场管理制度和管理方案；

14、地下停车场收费岗处没有公示经营单位的营业执照和收费备案资料；

15、停车场的安全停车的警示标语不足或不醒目；

16、高空抛物危害性的宣传资料不足或不醒目；

17、没有健全应急管理制度，只有应急预案；

18、没有应急组织管理机构和分工、职责等；

19、防台风演练和防汛演练混淆，两者二合为一；

20、没有进行大面积停水停电演练。

通过以上罗列的内容不难发现，现在的物业服务企业在物业管理过程中对安全管理的重视程度不足，或者说对安全管理的理解不够，不能掌握正确的方式方法。希望这些对今后的参评项目有所帮助。

安全管理在物业服务中占有很重要的地位，但就现在的安全管理来说，其中存在很多不足之处，比较普遍的就是管理人员基本素质不高、对工作的态度不严谨、专业化程度低、安全管理不规范等。安全管理工作不仅关系到业主和用户的生命财产安全，而且也保障了物业公司的正常运作和切身利益。“10 – 1 = 0”的原则很好的诠释了安全管理在物业服务中的重要性，任何一个物业服务项目在其他方面做得再完美，只要出现一起严重的安全生产事故就会对物业服务企业造成重大影响。对于那些规模比较小，抗风险能力比较弱的物业服务企业带来的后果更严重，甚至会造成公司破产倒闭的风险。

“安全生产，警钟长鸣”一直是我们老生常谈的话题，也是我们必须重视的问题，更是我们物业服务行业的重中之重。

原载于广州市物业管理行业协会会刊《物业管理信息》2023年第2期（总第156期）